Анализ российского рынка жилой недвижимости свидетельствует о снижении цен на нее в 2017-18 годах. Одной из причин стала доступная ипотека со средней ставкой 9,4%. Чего ожидать в 2019 году: жилье будет дорожать или дешеветь?
Эксперты высказывают разные мнения: одни считают, что наметившаяся тенденция сохранится. Другие уверены в неизбежности роста цен и приводят аргументы в пользу своей позиции. Обе группы правы, потому что на рынке жилья есть предпосылки к снижению и росту его стоимости.
Почему жилье может дешеветь
Непростая экономическая ситуация в стране в целом влияет и на динамику рынка недвижимости. Риэлторы отмечают падение спроса на жилье – оно началось в конце 2014 года и продолжается сейчас. Аналитики не исключают, что тенденция сохранится и в 2019 году. Свою позицию они объясняют тем, что большинство факторов, спровоцировавших падение спроса, сохраняется и сегодня.
Среди основных факторов следует выделить:
- сокращение доходов россиян и снижение платежеспособности;
- рост предложений на первичном рынке – в некоторых регионах он уже превышает существующий спрос;
- изначально завышенные цены на квадратные метры.
Нестабильный курс рубля, инфляция, рост доллара негативно сказались на платежеспособности населения страны. Доходы россиян существенно сократились, при этом цены на продукты, топливо, содержание жилья растут. У потенциальных покупателей не хватает денег.
На фоне падения платежеспособности количество предложений растет. Это хорошо видно по количеству предложений на первичном рынке – в 2017-18 годах в Москве, Подмосковье и других регионах России отмечался строительный бум. Обусловлен он был отчасти выгодными условиями ипотечного кредитования, среди которых сниженная процентная ставка, возможность покупки квартиры в кредит с привлечением материнского капитала, социальные программы поддержки молодых семей.
В итоге застройщики активизировались – в некоторых городах предложение превышает спрос. При этом стоимость квадратного метра завышена, что объясняется высокой стоимостью строительных материалов и желанием девелоперов получать прибыль.
Эксперты не исключают, что падение спроса вынудит строительные компании снизить стоимость квартир в новостройках. Жилая недвижимость может дешеветь и по другим причинам, в частности, при увеличении объемов строительства жилья небольшой площади и доступности ипотечных кредитов.
Почему жилье будет дорожать
Большинство специалистов, связанных с жилищным рынком, считают подорожание неизбежным. Главной причиной они называют изменения в действующем законодательстве. Речь идет об увеличении ставки НДС и реформировании механизма долевого строительства.
Увеличение ставки НДС до 20% повлечет за собой рост цен на строительные материалы, что отразится на общей стоимости объекта недвижимости. По факту удорожание не должно превышать 2% — таков процент повышения НДС. Как сильно это ударит по бюджету потенциальных покупателей? Если 1 м 2 в новострое стоил 100 тысяч рублей, то после увеличения НДС он повысится до 102 тысяч. Квартира в 100 м 2 станет дороже на 200 тысяч.
В настоящее время проекты на первичном рынке жилья на 75% реализуются за счет денег дольщиков. Девелоперы получают их бесплатно – банки предоставляют займы под проценты. Обслуживание коммерческих кредитов – это повышение расходов строительных компаний, увеличение себестоимости строительства, что вызовет рост цен на квартиры.
По оценкам экспертов, к концу 2019 года жилье на первичном рынке подорожает на 12-30% — это зависит от условий предоставления займа застройщикам, страхования рисков, других сопутствующих затрат.
Ситуация на вторичном рынке
Описанные выше тенденции и мнения касаются непосредственно первичного рынка жилья. На вторичном рынке цены на квартиры и дома стабильно снижаются. Тенденция обозначилась в 2014 году и сохранится до 2024 года. Специалисты, занимающиеся мониторингом этого сегмента, ссылаются на теорию цикличности рынка, согласно которой цены на недвижимость падают каждые 10-12 лет. По прогнозам, в 2020-2021 годах жилье на вторичном рынке достигнет ценового минимума.
В 2019-ом стоимость вторичного жилья в регионах снизится на 8-10%. В Москве и Санкт-Петербурге прогнозируемый показатель в 4-5 раз ниже – падение составит не более 2%. Спад интереса к вторичному рынку объясняется наличием выбора у россиян. Все чаще покупатели не хотят жить в квартирах с морально устаревшей планировкой и предпочитают современное комфортное жилье. Даже если оно обходится дороже и требует привлечения кредитных средств.
Вторичная недвижимость в крупных городах России за год подорожала на 9,9 процента из-за спада интереса покупателей недвижимости к новостройкам. Об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные «Авито Недвижимость».
За месяц средняя стоимость квадратного метра «вторички» в крупных российских городах выросла в среднем на 1,7 процента, достигнув уровня в 67 тысяч рублей. Наиболее выраженной динамика оказалась в Казани: за год вторичное жилье здесь подорожало на 14,6 процента (до 83 тысяч рублей за метр). Высокую динамику аналитики отмечают и в Тюмени: плюс 13,2 процента к октябрю 2018-го (до 67,1 тысячи рублей за «квадрат»).
 и Воронеже (минус 0,5 процента, до 50,7 тысячи рублей за метр). Вместе с тем, подчеркивают в «Авито», за год «вторичка» в обоих городах подорожала — соответственно, на 8,7 и 8,3 процента.</p>
<p>Рост цен на вторичную недвижимость, как следует из материала «Коммерсанта», обеспечивает постепенная переориентация покупателей с рынка новостроек. Опрошенные изданием эксперты рынка подтверждают, что клиенты, интересующиеся приобретением жилья, часто отказываются от сделок с новостройками, отдавая предпочтение «вторичке».</p>
<p>Ранее столичное управление Росреестра сообщало о падении спроса на вторичное жилье в Москве. В частности, в сентябре 2019 года количество сделок сократилось к августу на шесть процентов.</p>
<div style=)
