Договор найма заключается после того, как владелец квартиры предоставит свой паспорт и документы на право собственности. Договор не требует государственной регистрации, удостоверения нотариуса и составляется в простой письменной форме.
В договоре найма обязательно должно быть прописано:
— предмет договора (в данном случае договор найма);- объект недвижимости (квартира, часть квартиры, комната);
— адрес объекта недвижимости;
— права и обязанности каждой из сторон;
— срок договора;
— способ исполнения обязательств по договору;
— сведения о документах, подтверждающих право собственности арендодателя на объект недвижимости;
договор найма жилья
— паспортные данные обеих сторон (фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, место проживания, кем и когда выдан паспорт);
— полная информация об объекте недвижимости, который сдается в аренду (точный адрес, общая и жилая площадь квартиры);
— размер арендного платежа и порядок оплаты (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально);
— какой из сторон производится оплата коммунальных услуг;
— штрафные санкции при просрочке арендных платежей;
— перечень и состояние имущества, которое сдается в аренду вместе с квартирой (мебель, кухонная и бытовая техника);
— график посещения квартиры собственником;
— порядок расторжения договора аренды.
Необходимо, при заключении договора составить акт приема-передачи объекта недвижимости. В акте должно быть подробно описано состояние квартиры (пол, стены, окна, сантехника, мебель — если есть).
Часто думают, что при аренде квартиры договор не нужен. Но если арендатора выселят из квартиры без объяснения причин, оставив себе предоплату, доказать вину собственника жилья в суде без договора найма не представляется возможным.
Сдавать в аренду жильё нужно правильно, так, чтобы потом не возникло множество проблем: квартиросъёмщики нередко оказываются недобросовестными, портят имущество, задерживают оплату, а съехав, оставляют астрономические счета за квартиру.
Бывают случаи и похуже, когда меняют замки и просто не впускают хозяев в квартиру. Встречаются среди них и мошенники. Чтобы избежать таких проблем и защититься от безответственного отношения к имуществу собственника, следует обязательно составить письменный договор аренды жилья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Договор аренды представляет собой документ, закрепляющий передачу помещения (жилого или нежилого) во временное пользование от одного лица другому.
Сторонами договора являются
Субъектами (сторонами) договора аренды квартиры являются арендодатель (то есть тот, кто сдаёт в аренду) и арендатор (тот, кто арендует).
Арендатором может быть только юридическое лицо, причём квартиру можно снимать только для проживания (к примеру, организация снимает жильё для своего сотрудника).
Как купить квартиру в строящемся доме? Ответ здесь.
Чем отличаются наём квартиры и аренда?
Многие граждане путают понятия найма и аренды, часто взаимозаменяя их.
Однако наём и аренда — это не одно и то же.
Договор аренды и договор найма составляются в разных случаях.
Первый регулируется законом в гл. 34 ГК РФ, второму посвящена глава 35 ГК РФ. Тип договора зависит от объекта сдачи (жилое или нежилое помещение) и от субъектного состава сторон (физическое или юридическое лицо снимает недвижимость).
Договор аренды применим в том случае, если за плату сдаётся любое жилое либо нежилое помещение. Также этот документ составляется, если жилое помещение передаётся во временное пользование юридическому лицу.
В том случае, если квартира сдаётся для временного проживания физическому лицу, заключается договор найма. При составлении договора в качестве сторон выступают наймодатель и наниматель.
Длительность
Договор аренды заключается на любой срок, прописанный в нём. В случае, если в документе не определена длительность договора, то он считается заключённым на неопределённый срок.
Каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив об этом за три месяца другую сторону. Закон не ограничивает сроки договора аренды жилого помещения (ст. 610 ГК РФ).
Как составить?
Главное требование к составлению договора – это учёт всех моментов, которые могут привести к спорным ситуациям между арендодателем и арендатором.
Причём этот вопрос должен касаться как эксплуатации помещения, так и поведения квартиросъёмщиков.
Важно абсолютно всё прописать, не стоит надеяться лишь на кажущуюся добропорядочность сторон. Устные договорённости часто приводят к конфликтам между субъектами сделки. В этом смысле грамотно составленный договор может обеспечить правильные взаимоотношения между обеими сторонами.
Итак, какие пункты должны быть отражены в договоре аренды:
- Предмет договора. Здесь указываются адрес, площадь квартиры или комнаты (с приложением плана комнаты в квартире), документ на право собственности квартиры.
- Права и обязанности каждой из сторон. Это пункт очень важен, здесь следует детально указать все права и обязанности арендодателя и арендатора, предусмотреть все нюансы (к примеру, с какой частотой арендодатель может наведываться к арендатору), а также возможные разногласия по поводу эксплуатации имущества. Стоит рассмотреть варианты нанесения ущерба помещению или возникновение аварийных ситуаций.
- Порядок расчётов. В этом разделе регламентируются фиксированные суммы и сроки внесения платы за аренду помещения, размер и порядок начисления пени за возможную просрочку. Также следует определить, какие платежи вносит квартиросъёмщик (электроэнергия, квартплата, кабельное телевидение и т.д.).
- Сроки и условия реализации договора (возможен вариант бессрочного договора, то есть без указания точных сроков).
- Порядок расторжения договора. Здесь определяется порядок возможного прекращения договора по согласию обеих сторон.
- Паспортные данные арендодателя и арендатора, подписи.
- Список жильцов, которые будут проживать в квартире (допускается ли проживание дополнительных лиц).
- Копии документов, в которых указывается техническое состояние квартиры на момент сдачи её в аренду.
Неотъемлемой частью договора являются акт сдачи-приёмки квартиры и опись имущества, находящегося в квартире. Не обходите стороной этот момент, чтобы у обеих сторон в дальнейшем не возникло причин для взаимных претензий. Также укажите в договоре возможность или невозможность субаренды квартиры.
О том, как узаконить самовольную перепланировку, наша статья.
Регистрация
Для регистрации договора потребуются следующие документы:
- составленный договор аренды (3 экземпляра);
- заявление арендодателя или уполномоченного лица (только при наличии доверенности);
- правоустанавливающие документы на жилплощадь;
- кадастровый и технический паспорт на жилое помещение, экспликация;
- учредительные документы арендатора (юрлица);
- паспорта обеих сторон;
- доверенность (если собственник оформил её на уполномоченное лицо);
- квитанция об уплате госпошлины (можно оплатить непосредственно в Росреестре);
Весь пакет документов можно представить лично либо отправить почтой, а также в электронном виде.
Договор будет зарегистрирован в течение 18 календарных дней, после чего обеим сторонам следует получить на руки соответствующие документы.
Узнайте, нужно ли согласие супруга на дарение квартиры, прямо сейчас.
Нюансы
При составлении договора стоит учесть некоторые нюансы, которые помогут свести на нет возможные разногласия между сторонами в ходе его реализации.
Зачастую обе стороны договариваются о том, чтобы в документе указать более низкую стоимость арендной платы. Таким образом арендодатель пытается облегчить бремя налогообложения.
Однако это палка о двух концах: если арендатор снизит плату до указанной в договоре цифры, то никто не вправе заставить его выплатить ту сумму, о которой устно договаривались обе стороны. Нередко арендодатели повышают оплату в ходе реализации договора, поэтому в документе лучше прописать подобную ситуацию и определиться с возможностью либо невозможностью повышения стоимости аренды.
Собственником квартиры может быть не одно лицо. В этом случае в договоре должны стоять подписи всех владельцев недвижимости; ещё один вариант: доверенность, заверенная у нотариуса, от остальных собственников имущества.
Арендатору следует проверить, не находится ли квартира под залогом или в аресте, а также не сдана ли жилплощадь в аренду другому лицу. С арендодателя рекомендуется каждый раз брать расписки в получении им суммы за аренду жилплощади. В расписке, кроме подписи, должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сумма и дата платежа.
Если арендуемая квартира находится под обременением ипотеки, то необходимо согласие банка на сдачу жилплощади в аренду. В ином случае у арендодателя будут большие неприятности: в лучшем случае банк наложит штрафные санкции, в худшем – потребует немедленного погашения кредита.
Договор может заключаться через посредника, в качестве которого обычно выступает риелтор. В этом случае составляется доверенность не на самого сотрудника, а на агентство, в котором риелтор работает. Не стоит доверять посредникам полное оформление договора без вашего активного участия: в агентстве составят обычный типовой договор, не учитывающий всех нюансов, пожеланий обеих сторон.
Важно самим продумать условия соглашения. Зачастую в агентстве предлагаются дополнительные услуги (к примеру, страхование), которые повлекут за собой неоправданные расходы.
Как расторгнуть договор аренды квартиры?
Любой договор рано или поздно придётся расторгнуть.
Хорошо, если это произойдёт по истечении срока либо по обоюдному согласию обеих сторон.
В этом случае проблемы не возникнет. Однако возможно досрочное расторжение в одностороннем порядке как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
Отечественное законодательство предусматривает несколько основных причин для досрочного расторжения договора:
- Арендатор в течение 2 месяцев не вносит арендную плату или вносит неполную стоимость аренды.
- Соседи жалуются на поведение жильца.
- Арендатор не платит по счетам за квартиру и услуги ЖКХ.
- Арендатор препятствует доступу другой стороны в квартиру.
- Действия арендатора наносят ущерб техническому либо санитарному состоянию жилплощади.
- Арендатор без разрешения провёл ремонтные работы в квартире, перепланировку или просто переставил мебель.
- Арендатор завёл животных в квартире без согласия хозяина.
При наличии законных причин арендодатель вправе уведомить другую сторону о расторжении договора, дав ему разумный срок для переезда (обычно 1 месяц). Если арендатор не согласен, то вправе решать вопрос в судебном порядке.
В свою очередь, арендатор также имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, если арендодатель:
- создаёт препятствия в пользовании квартирой (к примеру, сменил замки, вселил других жильцов);
- скрыл существенные недостатки жилища;
- квартира стала непригодной для пользования в силу не зависящих от жильца причин (затопление квартиры соседями или другое форс-мажорное обстоятельство).
Как видите, многое зависит от правильно составленного договора. Если в документе предусмотреть все возможные ситуации и случаи, которые могут привести к досрочному расторжению договора, то, скорее всего, взаимоотношения между арендатором и арендодателем сложатся успешно.
Вывод напрашивается сам собой: прежде чем заключить сделку, проштудируйте информацию по вопросу, проконсультируйтесь со специалистами. Потрудитесь грамотно составить договор аренды квартиры, учитывая пожелания и условия обеих сторон. В этом случае проблемы вам не грозят.
Сколько стоит оформление дарения квартиры? Ответ здесь.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)
С оформлением правильного договора между двумя лицами всегда непросто: одно из лиц непременно окажется то слишком ленивым, то слишком наивным, то слишком юридическим. Однако, в том случае, когда вы вступаете на полный недомолвок и хитростей рынок недвижимости, вся эта документоведческая прокрастинация должна волевым усилием заканчиваться раз и навсегда.
Рисунок: Екатерина Васина
Укрепление чувства собственной житейской небезнадежности можно начать, узнав разницу между понятиями «договор аренды» и «договор найма». То, что считается арендой квартиры на языке простых смертных и в понимании Гугла/Яндекса (один человек снимает квартиру у другого человека), в юридической реальности называется наймом и соответственно обязывает физических лиц заключать договор найма жилого помещения.
В обязательной читательской программе будущих потенциальных съемщиков квартир должна оказаться как минимум 35 глава Гражданского кодекса РФ, детально регламентирующая этот процесс. Во-первых, этот текст позволит понять, какие именно ваши имущественные интересы должен защитить договор найма квартиры в самом пессимистическом варианте развития событий. Во-вторых, вы станете увереннее ориентироваться в перечне действующих лиц этой юридической интерлюдии: «собственник жилого помещения», «наймодатель», «наниматель», «сонаниматель», «поднаниматель», «временный жилец» и прочие.
Итак, заключая договор найма квартиры, вы получаете временное право владеть и пользоваться изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания. Кроме того, к вам логичным образом отходит право пользоваться общим имуществом многоквартирных домов, куда относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общедомовое оборудование за пределами или внутри квартиры. При этом 676 статья Гражданского кодекса лаконично подчеркивает, что ремонт всех общедомовых объектов и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире, остается обязанностью наймодателя.
Если вы не собираетесь жить в съемной квартире в одиночку, то стоит заранее четко определиться с законодательным статусом всех остальных ваших соседей по съемной жилой площади. Если в долгосрочном договоре найма в качестве нанимателя прописано одно физическое лицо, то именно этот человек будет нести на себе полную ответственность за состояние квартиры и сохранность имущества. Он же отвечает за действия людей, постоянно проживающих вместе с ним, если они не готовы нести солидарную ответственность перед наймодателем и выступать сонанимателями.
Еще одна категория пользователей съемного помещения – это временные жильцы, которых по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя можно бесплатно подселить к себе не более чем на полгода и, что удобно, выселить по первому требованию в течение семи дней, если срок их пребывания не был заранее четко оговорен. Наконец, вы можете (опять-таки с обязательным уведомлением хозяина) временно передать снимаемое помещение за деньги другому физическому лицу — поднанимателю, однако ответственность за его действия всё равно останется на вас. Одно из главных ограничений заключается в строгом соблюдении норм общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Еще одной интересной деталью договора найма жилого помещения является вопрос о его ремонте. Если договором не указано иное, то Гражданский кодекс по умолчанию предписывает нанимателям заниматься текущим ремонтом, а наймодателям – капитальным. Зато никакие глобальные перепланировки или переоборудование жилого помещения, которые существенно изменяют условия проживания, хозяин не может делать без согласия своих нанимателей, что, конечно, является приятным законодательным бонусом.
Неочевидно важной деталью договора найма жилого помещения становится срок его действия. По закону мы должны заключать такой договор не более, чем на пять лет, и этот же период действует по умолчанию на договоры без точных дат. Однако, если срок действия договора составляет меньше одного года, то к нему автоматически становятся не применимы некоторые статьи 35-й главы Гражданского кодекса – например, о возможности вселения временных жильцов, сдаче в поднаем или замене нанимателя в договоре.
Именно поэтому, несмотря на огромное количество бродящих в интернете типовых шаблонов таких договоров, без минимальной юридической консультации вам все равно будет сложно обойтись. Ведь действующее законодательство достаточно четко определяет правила игры: если какие-то нормы по сдаче/съему жилого помещения закреплены в положениях закона, то, какие бы формулировки не придумали хозяин и наниматель в договоре друг с другом, юридическую силу будут все равно иметь пункты Гражданского кодекса. Правда, для простых смертных все равно кое-где оставлена юридическая лазейка: некоторые статьи закона содержат многообещающую приписку «если договором не предусмотрено иное» и их таким образом можно скорректировать в свою пользу.
Остается только разобраться в многочисленных редакциях этих статей и поправках к ним, часть которых то утверждается, то отменяется – видимо, чтобы рынок недвижимости все время держался в тонусе и не терял своей захватывающей креативной составляющей. Собственно, помощь юриста пригодится вам именно на этапе составления текста договора, где помимо традиционных параграфов (права и обязанности сторон, порядок расчетов, срок и условия действия договора, опись имущества и так далее) могут присутствовать и другие пункты, которые аккуратно называют «дополнительные условия». Именно здесь у вас остается пространство для маневра, особенно, если вы намерены вселиться в квартиру с ручной обезьянкой или смонтировать в ванной клавишно-духовой орган для камерных домашних концертов.
К тому же, оценив требования, которые законодательно выдвигаются к хозяину квартиры и к вам как будущему ее нанимателю, вы неожиданно поймете, что закон эффективнее отстаивает и защищает именно ваши интересы. Скажем, при подписании договора наймодатель обязан документально подтвердить, что жилое помещение не является предметом судебного спора, никому больше не сдано и не выступает предметом финансового залога. В обязанностях нанимателя – своевременная плата, сохранение в целости имущества и соблюдение чистоты. И даже сама процедура выселения нанимателя из квартиры раньше срока прописана в 687-й статье ГК РФ таким образом, что на практике это может занять больше года. Честно говоря, весьма непривычно и приятно сохранять подобное стратегическое преимущество. Его точно стоит закрепить надолго – хотя бы на бумаге.
