Вы ищете квартиру, но боитесь столкнуться с недобросовестным арендодателем? Или хотите самостоятельно сдать жилье, но опасаетесь за сохранность своей собственности? Решение есть, и имя ему — договор найма! О том, что это и как этим пользоваться, читайте в нашей статье.
Договор найма квартиры заключается между наймодателем, владельцем жилья, и нанимателем, желающим это жилье снять. Договор найма не стоит путать с договором аренды — последний заключается только с юр.лицами.
Заключая договор найма, наниматель защищает себя от преждевременного выселения, необоснованного повышения арендной платы, частых визитов владельца без предупреждения и прочих сюрпризов. В свою очередь, владелец жилья защищает себя от недобросовестных съемщиков, порчи имущества, нарушения сроков оплаты и др. рисков.
Наличие договора упрощает процедуру ремонта, замены бытовой техники, санитарно-технического оборудования и т.д. Также договор регулирует штрафование за нарушение прописанных условий. Эти и другие действия выполняются на основании имеющейся письменной договоренности.
Таким образом, договор найма квартиры между физическими лицами в 2018 году — это возможность обеспечить выгодные, безопасные для обеих сторон условия найма, и привлечение риелтора для этого абсолютно не требуется.
Теперь более детально. Договор найма квартиры состоит из следующих пунктов:
1. Наименование сторон договора.
ФИО и паспортные данные нанимателя и наймодателя. Обратите внимание, совпадают ли паспортные данные наймодателя с данными в документе на собственность. Если паспортные данные наймодателя изменились, сверьте их со старыми — их можно найти на последней странице паспорта.
2. Предмет договора.
Что и где сдаётся, чем подтверждается право собственности владельца, кто будет жить вместе с нанимателем. Данные о сожителях указываются в этом пункте для того, чтобы не заключать договор на каждое проживающее лицо отдельно.
Важно удостовериться, что наймодатель действительно владеет предоставляемой недвижимостью — на основании договора дарения, купли-продажи, доверенности и т.п. Всю эту информацию можно найти в кадастровом паспорте.
3. Права и обязанности сторон.
Здесь указывается, кто и что кому должен, кто и что может себе позволить. В частности:
Наниматель:
- обязан вовремя осуществлять все платежи, соблюдать правила проживания, возмещать причиненный ущерб и информировать наймодателя по всем вопросам, касающимся квартиры;
- имеет право вернуть квартиру до истечения срока найма, заключить найм на новый срок, принимать временных жильцов.
Наймодатель:
- обязан в течение оговоренного периода предоставить нанимателю квартиру, осуществить за свой счет капитальный ремонт и замену неисправного оборудования, не чинить нанимателю препятствий в комфортном проживании и своевременно информировать нанимателя обо всех вопросах, касающихся квартиры;
- имеет право расторгнуть договор в случае неуплаты.
Обратите внимание: жилье должно быть в пригодном для проживания состоянии! Необходимые для этого ремонтные работы осуществляются наймодателем.
4. Расчеты по договору.
Здесь сосредоточены все денежные вопросы: когда и сколько нужно платить, по каким причинам может повыситься арендная плата или за что можно потребовать ее уменьшить. К таким обстоятельствам относятся, например, обнаружение во время проживания неоговоренных недостатков или неправомерные действия собственника. Учтите, что в стандартном договоре снижение арендной платы возможно не более одного раза в год.
5. Ответственность сторон по договору.
Кто виноват и что делать, если на нанимателя упадет шкаф? А если шкаф уронят буйные друзья?
В этом пункте регулируются вопросы об обязательствах в случае нанесения ущерба имуществу и оборудованию, о последствиях несвоевременного платежа и др. Например, в обоих случаях со шкафом ответственность несет наниматель. В первом случае договор освобождает наймодателя от ответственности за жизнь и здоровье нанимателя. Во втором — наниматель несет ответственность за действия приглашенных или проживающих с ним лиц.
Также здесь прописываются вопросы касательно коммунальных платежей и субаренды.
6. Изменение и расторжение договора.
В этом пункте уточняются вопросы о сроке действия договора, его продлении и расторжении. Обратите внимание на эти два пункта:
- Наниматель после окончания срока действия договора имеет преимущественное право на заключение нового.
- В случае отсутствия нанимателя более двух месяцев и неуплаты арендной платы, наймодатель имеет право вскрыть квартиру для описи находящегося там имущества и передачи жилья новому нанимателю.
Любые решения о продлении или расторжении договора должны быть письменно оформлены и отправлены за месяц до их исполнения.
7. Форс-мажор.
Если шкаф все-таки упал, и наниматель не может оплатить квартиру, т.к. сломал все конечности, вступает в силу именно этот пункт.
Наступление форс-мажорных обстоятельств должно быть подтверждено официальным органом РФ (например, торгово-промышленной палатой). Лицо, попавшее под такие обстоятельства, обязано предпринимать все возможные действия для их решения. О наступлении и прекращении форс-мажорных обстоятельств нужно сообщать в течение семи календарных дней.
8. Заключительные положения и подписи.
Здесь обговариваются оставшиеся вопросы, такие как: дополнительные соглашения, адреса для доставки письменных документов и т.д. Обратите внимание: согласно договору, возникшие спорные вопросы могут решаться путем переговоров в течение 15 календарных дней. В противном случае, вопросы предстоит решать через суд.
Все пункты договора найма квартиры при необходимости можно пересмотреть и подкорректировать под себя. Но перед подписанием вчитайтесь в каждую строчку, каждую букву. Это позволит сдать или снять квартиру выгодно и безопасно!
Напоследок, пара советов, как избежать возможных проблем:
- Чтобы в дальнейшем оградить себя от претензий и споров относительно испорченного/украденного имущества, составьте опись мебели и бытовой техники, в каком они состоянии, какие дефекты уже имеются (приложение к договору с описью имущества прикреплено к статье).
- Подписи должны стоять на каждой странице. Если подпись стоит только на последней странице, есть вероятность, что аферист заменит первые страницы.
- Еще раз подчеркнем важность указания обязательств по ремонту. Кто будет производить его, если имущество испортится в результате действий, не зависящих от нанимателя (затопили соседи, ребятня выбила окно, произошло замыкание в устаревшей проводке).
- Не помешает подписывать документ в присутствии свидетелей. Это будет защитой в случае угроз судебного разбирательства.
- Пропишите вещи, запрещенные для нанимателя. Например, ремонт без согласия владельца, пребывание в квартире дольше установленного срока, проживание питомцев и прочее.
- Зачастую в документе прописывается, что при возникновении форс-мажора, стороны будут прикладывать усилия для решения проблем путем переговоров. Укажите, что сторона, отказывающаяся сотрудничать, несет ответственность.
Полный текст договора прилагается к статье.
Любая операция с недвижимостью является риском как для стороны, сдающей жилье, так и для стороны его снимающей.
Поэтому для того, чтобы обезопасить себя требуется составление бумаги, в которой следует учесть все тонкости и нюансы такой операции.
Несмотря на то, что в договоре найма отсутствуют печати, при разборе конфликтов в суде он считается юридическим документом, способным установить справедливость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Что это такое наем квартиры?
Основной особенностью найма считается то, что данная операция заключается только на жилые помещения.
Все нежилые объекты предоставляются в аренду.
Также при найме стороной, которая снимает для проживания квартиру, может быть только физическое лицо (статья 677 ГК РФ).
В качестве сдающего недвижимость может выступать как частное лицо, так и организация.
Различают следующие виды найма жилой недвижимости:
- при социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет, у которых имеется в собственности жилая недвижимость. При таком соглашении квартира предоставляется безвозмездно, на бессрочной основе. Квартиросъемщик обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать нормальное состояние помещения.
- При специализированном соглашении предоставляется жилье для временного размещения. К такой недвижимости относятся служебные квартиры, общежития. Они предоставляются на срок, зависящий от времени учебы или работы.
- Коммерческий наем оформляется для извлечения прибыли и считается разновидностью предпринимательской деятельности. Собственником выступает частное лицо или организация, которые из сдачи недвижимости извлекают прибыль.
Особенности договора найма
Статья 671. Договор найма жилого помещения
- По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
При составлении соглашения, которое действует более года, его регистрируют в ЕГРН. Так, если заключается договор найма жилого помещения на 11 месяцев, то на него данное правило не распространяется. Предельный срок заключения договора составляет 5 лет (статья 683 ГК РФ).
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685 и 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Данный документ содержит информацию об объекте найма: жилой недвижимости. Она должна быть пригодна для проживания. Согласно статье 676 ГК РФ при длительном найме текущий ремонт возлагается на квартиросъемщика, капитальный проводит собственник помещения. Площадь жилого помещения не имеет значения, возможно заключение соглашение как в отношении однокомнатной квартиры, так и большего объёма.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
- Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
- Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Обязательным требованием является указание в тексте всех лиц, которые будут проживать с нанимателем. Ответственность за все действия этих граждан лежит на квартиросъемщике.
По статье 682 ГК РФ за съем жилой площади устанавливается оплата. Одностороннее ее изменение запрещается. Оплату требуется вносить в указанные в документе сроки.
Статья 682. Плата за жилое помещение
- Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
- Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
- Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Если в документе не прописано, кто оплачивает ЖКУ, то по закону таковой стороной представляется квартиросъемщик.
Также возможно и заключение договора найма комнаты в квартире, однако основные обязанности нанимателя сохраняются.
В документ следует включить основные условия, на которых происходит расторжение договоренности.
Преимущества и недостатки
При оформлении договора найма собственник получает гарантию на недвижимость. При порче имущества или нанесении вреда жилью он сможет, имея на руках соглашение, обратиться в судебную инстанцию и возместить свой урон.
При краткосрочной сделке после невнесения платы за жилье более 2-х раз подряд или при долгосрочном соглашении и неуплате за квартиру более полугода собственник вправе потребовать компенсацию и выселить жильцов.
Для нанимателей заключение соглашения также выгодно. Собственник жилья не сможет выгнать жильцов ранее установленного срока. Для расторжения сделки по инициативе наймодателя требуется наличие веской причины, что является недостатком такой сделки для него. Квартиросъемщик является более защищенным при оформлении договора.
Чем отличается наем от аренды?
Для того, чтобы решить, договор аренды или найма квартиры заключать с арендодателем, необходимо рассмотреть все их основные отличия.
Наем считается разновидностью договора аренды жилого помещения. Обе сделки схожи между собой. И при аренде, и при найме недвижимость предоставляется во временное пользование другой стороне.
Однако отличие найма от аренды квартиры проводится по некоторым основаниям, которые будут рассмотрены ниже.
Объект сделки
При найме сделка заключается только на жилое помещения. Аренда позволяет оформлять документацию как на жилую, так и на нежилую недвижимость.
Стороны
При найме наймодателем может быть, как гражданин, так и организация, например, муниципалитет. Нанимателем может выступать только частное лицо.
В документ вписываются все граждане, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком. Если при оформлении сделки съемщиком выступает юридическое лицо, то такая бумага уже будет именоваться Договором аренды. Сторонами в этом случае будут арендодатель и арендатор.
Форма документа
Бумага о найме составляется только в письменном виде. Заключение краткосрочной аренды допускается в устной форме, если оно происходит между частными лицами.
Если срок не указан в документе при заключении найма, он устанавливается предельный для таких отношений – 5 лет. Аренда может быть оформлена на более длительный срок, если предметом операции является нежилое помещение.
Арендная плата
Раздел с оплатой считается существенным условием при оформлении арендных отношений. При безвозмездном найме плата за проживание взимается только в качестве оплаты услуг ЖКХ. Также если в договор найма не включено требование, кто будет оплачивать коммунальные услуги, то по закону это должен делать наниматель, проживающий в снятом помещении.
Расторжение договора
При найме съемщик помещения является более защищенной стороной при заключении договора.
Он в любой момент может расторгнуть его без указания причин.
Собственнику же для разрыва договора требуется предъявить весомые доказательства. Без них ни одна судебная инстанция не расторгнет сделку.
Документ о найме представляет собой соглашение между двумя сторонами сделки. Наем является разновидностью арендных отношений.
Он имеет ряд отличий, которые касаются объектов и субъектов процесса сдачи недвижимости, формы заключения операции, сроков, размера и порядка внесения оплаты, условий расторжения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Скачать бланк в формате doc:
dogovor_nayma_kvartiry.doc [49 Kb] (cкачиваний: 109586)
Скачать бланк в формате pdf:
dogovor_nayma_kvartiry.pdf [89,33 Kb] (cкачиваний: 30395)
ДОГОВОР НАЙМА
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.
1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРП № от « » 2019 г.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).
2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.
2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.
2.5. С Нанимателем будут проживать .
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.
3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже раза в , предварительно известив Нанимателя.
3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.
3.4. Наниматель обязан:
3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением;
3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора;
3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя;
3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;
3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.
3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.
3.4.7. Наниматель не имеет право:
- производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения;
- сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам;
- использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.
4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.
4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются ст.687 ГК РФ.
5. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).
5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.
5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.
5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.
5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий Договор заключен с даты его подписания на срок до « » 2019 г.
6.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.
7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.
7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.
7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
