За каждым типом домов, представленных на рынке жилья, скрывается целый ряд мифов и предубеждений. Журналисты БН отправились на экскурсию по Петербургу, чтобы проверить, соответствуют ли те или иные утверждения действительности. Тема сегодняшнего обзора – «Мифы старого фонда».
К категории «старый фонд» в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. Самые маленькие и самые большие петербургские квартиры – это, как правило, именно старый фонд. Современные застройщики преуспели в строительстве миниатюрных студий, но квартира общей площадью в 16 кв. м без ванной может встретиться покупателю исключительно в старом фонде. На другом полюсе – квартиры от 200 кв. м, среди которых встречаются и отреставрированные «видовые» апартаменты, и расселяемые риэлторами коммуналки, и объекты, в разные годы прошедшие капитальный ремонт и реконструкцию.
Миф первый: типично петербургское явление
Во многих российских регионах определение «старый фонд» ассоциируется у покупателей не с «антикварными» домами и квартирами, а с ветхостью и аварийностью. Но престижный и роскошный старый фонд – это действительно типично петербургское явление.
«Жилищный фонд центральных районов отличается большим разнообразием с точки зрения потребительских качеств, а его состояние зачастую требует больших дополнительных вложений, – говорит риэлтор Татьяна Родионова, – Кроме того, обширность исторического центра предполагает его неравномерность с точки зрения удобства проживания и престижности. Отдельные квартиры часто соседствуют с многонаселенными коммуналками».
Приезжие из других городов далеко не всегда учитывают эту специфику и легко могут отдать предпочтение квартире «с видом на воду», даже если это Обводный канал. И наоборот – прекрасные по сочетанию цены-качества варианты в хороших местах часто отвергаются ими из-за того, что входить в подъезд надо, миновав двор-колодец. А это также широко распространенное в нашем городе явление.
Качественные характеристики петербургского старого фонда также впечатляют размахом: в нем действительно есть и близкие к аварийному состоянию дома, и великолепно сохранившиеся объекты, поражающие музейной роскошью, и вчерашние коммуналки, новые владельцы которых бережно восстановили исторические интерьеры. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные, и доходные дома, и перестроенные казармы, и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены. Многонаселенные коммуналки из одиннадцати-двенадцати комнат, не поддающиеся расселению, в Петербурге тоже остались.
В то же время дома, прошедшие в период «развитого социализма» полную реконструкцию, комплексный капитальный ремонт и фактически выстроенные заново внутри исторических стен, также порой оказываются весьма привлекательными. Но капремонт капремонту рознь. Могут встретиться и качественно отремонтированные, и весьма проблемные с точки зрения планировок дома – как уж повезло. Кому-то достался парадный подъезд, а кому-то – вход с «черной» лестницы. Многие дома при капитальном ремонте были разделены на несколько частей вдоль фасадов и внутренних несущих стен. В результате появились так называемые односторонние «гребенки» с узкими комнатами и коридорами. При этом «дворовые» квартиры, как правило, имеют вход через кухню, на которой жильцы устанавливают ванны, часто незаконно.
Словом, состояние большинства квартир старого фонда оставляет желать лучшего. Но такова плата за возможность жить в историческом 
центре.
Миф второй: перепланировки
Многие потенциальные покупатели уверены: квартира в историческом центре – это квадратные метры, на которых можно делать все что угодно. К сожалению, некоторые риэлторы и продавцы поддерживают этот миф. Но, увы, это неправда.
Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в паспорт объекта. «Паспорт на квартиру, оформляемый в проектно-инвентаризационном бюро, – главный документ, который должен в первую очередь интересовать покупателя жилья в старом фонде, – говорит Татьяна Родионова. – А зачастую случаются ремонты и перепланировки, узаконить которые невозможно».
На самом деле без утвержденного проекта и технического надзора в процессе его реализации нельзя устанавливать ванны, переносить кухни и санузлы, пробивать несущие стены. Если сведения, указанные в паспорте, расходятся с тем, что мы видим на самом деле, от покупки целесообразно отказаться, как бы нам ни понравились как сам объект, так и запрашиваемая за него цена.
Ведь новый владелец рискует и штрафами, и тем, что ему придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, лишаясь ванны, расположенной над чужой кухней, и кухни, оборудованной над жилой комнатой нижних соседей, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки.
Если ванна установлена в коридоре, ее еще можно узаконить. Но вариант «ванна на кухне», присущий большому количеству сравнительно недорогих предложений нашего рынка, сегодня не пройдет согласование, если только это не первый этаж или двухуровневая квартира, где нижний этаж – тоже ваш.
Миф третий: большой объем
В глазах иногородних покупателей Петербург предстает городом-музеем под открытым небом. На самом деле жилых домов старого фонда в нашем городе – даже меньше, чем, к примеру, тех же хрущевок. На долю «музея» приходится не более 16% городского жилья, но новое строительство, в том числе и в традиционно исторических районах, тоже не стоит на месте, поэтому каждый год доля предложений старого фонда в листингах риэлторских компаний уменьшается. Соответственно, уменьшаются и шансы приобрести нетронутый реконструкциями и перестройками уголок старого города.
По данным инвентаризации жилищного фонда, которая проводилась в середине 1990-х годов (более свежей информации нет), самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты дореволюционной постройки. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%).
Агентам по недвижимости хоть и редко, но попадаются квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда называемые «петровскими»). Их отличают массивные кирпичные стены и небольшие по площадям комнаты. Между тем почти все без исключения старые петербургские дома – предмет постоянных реконструкций и перестроек. Поэтому данные органов Росинвентаризации, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», далеко не всегда объективны. В документы может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. Это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. Реконструкция тоже велась постоянно. С развитием капиталистических отношений надстройка двух- или трехэтажных домов XVIII – начала XIX века приобрела массовый характер. При этом сплошь и рядом встречаются ситуации, когда у перекрытий первых этажей балки деревянные, а на верхних этажах – металлические.
Миф четвертый: балки перекрытий
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются менее прочными и более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное. К тому же подавляющее большинство по-настоящему исторических особняков, расположенных вдоль набережных Мойки и Фонтанки – дома с деревянными балками перекрытий. Деревянные перекрытия – у знаменитого Толстовского дома, а это один из «знаковых» и самых престижных домов старого фонда. В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий.
В этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева. Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.
Нужно ли покупателю опасаться домов с деревянными балками? «Предки наши строили на века, а для перекрытий использовали в основном лиственничный или – реже – дубовый брус, – говорит Татьяна Родионова. – Эти породы дерева при хороших условиях эксплуатации со временем не только не разрушаются, но становятся еще прочнее. И Венеция, и наш город стоят на десятках тысяч лиственничных свай, не подверженных гниению».
Для того чтобы понять, нет ли перекосов, достаточно захватить на просмотр квартиры обычный шарик: покатившись по полу, он покажет, если с балками или лагами что-то не так. Но подробный анализ состояния перекрытий могут произвести только эксперты.
Миф пятый: ценообразование
Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «золотой треугольник» набережных Фонтанки и Мойки, парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский и Большой проспекты). Всегда интересны для покупателей жилые комплексы в стиле «модерн» на Васильевском острове и Петроградской стороне. Всегда в цене квартиры с видами на воду, на петербургские крыши и на редкие для центральных районов парковые зоны.
«Говорить о средних ценах на квартиры старого фонда можно с большой долей условности: их разброс действительно впечатляет», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Цены на качественные объекты теряются в выси девятизначных цифр. При этом крошечная квартира без удобств может стоить меньше 3 млн руб. Действительно, в старом фонде есть весьма привлекательные по ценам предложения.
Однако следует иметь в виду, что нередко приобретение сравнительно недорогой квартиры в историческом центре предполагает вложения не только в интерьеры, как это обычно бывает в типовом жилье, но и в серьезную модернизацию с перепланировкой, а зачастую и реставрацию уже утраченных интерьеров. Риэлторы рекомендуют своим клиентам с самого начала учитывать все эти вложения в итоговом бюджете такой сделки. Однако следует понимать, что приобретение квартиры в старом фонде – это не просто покупка квадратных метров, причем порой не самых удобных для жизни, а серьезные инвестиции в свой собственный уголок старого Петербурга
Редакция проекта « Загородное Обозрение »
197022 , Санкт-Петербург , Большой пр. П.С., 83
Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru
Загородное обозрение
Неужели и в таких серьезных документах могут содержаться мифы и легенды? Могут. Мы так и не научились четко вести делопроизводство в сфере недвижимости, и прежде всего это касается старого фонда без капитального ремонта. Петербургский старый фонд складывался в течение двух столетий, с начала XVIII века. Все, что построено после победы советской власти, относится к другим типам жилья (хотя многие из таких построек уже успели и состариться, и разрушиться). Зданий XVIII века в городе осталось сравнительно немного, основной массив старого фонда составляют дома так называемой «буржуазной» застройки следующего столетия. Как правило, это доходные дома с квартирами, которые предназначались домовладельцами для сдачи в аренду.
Массив петербургских домов дореволюционной постройки является самым "разношерстным" сегментом рынка жилья. В нем встречаются как квартиры самого высокого качества, так и "клетушки" в ветхих строениях, близких к аварийному состоянию.
Интересно, что даже квартира низкого качества в старом фонде может стоить дороже аналогичной по площади, качественной квартиры в "молодом" панельном или кирпичном доме. В историческом центре не дом красит место, а место — дом.
В листингах дома-"памятники" имеют аббревиатуры "СФ" и "СФК". Первая означает, собственно "старый фонд". Вторая "старый фонд с капремонтом". Казалось бы, все ясно: "СФ" из разряда ветхих и менее привлекательных, "СФК" — добротное жилье. Однако в реальности категорий больше, чем две.
Дома старого фонда без капремонта далеко не всегда можно отнести к ветхим и не стоящим вложений. Зачастую, прочные дубовые перекрытия в домах постройки XVIII века остаются крепкими и сегодня. Безусловно, надо учитывать, что древесина тогда активно использовалась не только для изготовления несущих конструкций и межэтажных перекрытий, но и для монтажа других элементов. Поэтому риск потери недвижимого имущества по причине пожара возрастает. Впрочем, если покупатель готов инвестировать значительные средства в капитальный ремонт квартиры, то может получиться вполне комфортное и качественное жилище. И, если на многое готов ради того, чтобы жить напротив театра Комиссаржевской, то следует поспешить. Нерасселенных квартир в "золотом треугольнике" осталось уже не много. При этом придется смириться с тем, что от трамвайного движения перекрытия будут гулять под ногами. А в случае значительной протечки выше этажом отделка "новой старой" квартиры может сильно пострадать, — качественная гидроизоляция – продукт ХХ века.
Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Здания, возведенные в период с 1870 по 1917 год, могут иметь как деревянные, так и металлические перекрытия. Квартиры с железными балками более ликвидны, потому что надежны.
К сожалению, информацию о материале и годах постройки дома можно узнать только из техпаспорта на квартиру или справки о техническом состоянии дома. Агенты по недвижимости часто либо не располагают достаточной информацией, либо намерено скрывают ее.
Эти же документы содержат немаловажную информацию о домах категории "СФК". Дело в том, что "капитальным ремонтом" в разное время назывались разные вещи. Активная работа строительных и эксплуатирующих организаций с дореволюционными зданиями началась в 1965 году. Это был первый этап так называемой "реконструкции" 60-х, начала 70-х годов. Тогда в подавляющем большинстве случаев осуществлялся не комплексный, а всего лишь выборочный ремонт различных элементов дома. Там, где имели место проблемы с перекрытиями, их меняли или усиливали, где была повреждена стропильная система, менялись стропила. Не обошлось и без насаждения пролетарского аскетизма. Булгаковский председатель домкома Швондер благополучно пережил войну и продолжил "уплотнение". Когда находилась возможность увеличить количество комнат или сделать из одной квартиры две и более, жилище лишалось ванной комнаты. В последствии многие квартиросъемщики самостоятельно решали проблему отсутствия ванной. Квартиры, в которых под помещение ванной комнаты отрезан кусок прихожей или кухни нередко встречаются в старой части города. Сколько-нибудь надежная гидроизоляция в подобных помещениях, как правило, отсутствует. После покупки и ремонта такой квартиры не всегда легко застраховать ее на предмет порчи из-за протечек. Страховщики либо назначают слишком высокие ставки, либо отказывают вовсе.
Вообще, при приобретении жилья в домах категории "СФ", следует быть осторожным. Важно изучить не только историю здания, но и интересоваться его перспективами. Например, среди жильцов "приговоренных" к расселению домов на улицах Шкапина и Розенштейна были и относительно недавно купившие жилье граждане. Таким образом, их мечта о проживании в доме дореволюционной постройки, возможно, реализуется в скучной квартире спального района или пригороде вроде Колпино.
В настоящее время идет судебная тяжба властей Петроградского района с жильцами дома 7 по улице Эсперова. Территория, на которой находится дом, понадобилась для размещения служб Конституционного суда. Власти готовы компенсировать потери, но, разумеется, адреса предлагают далеко за пределами "золотого треугольника".
Другая категория домов СФК — это дореволюционные здания, в которых капремонт проводился во второй половине 70-х и в первой половине 80-х годов. Дома прошли настоящую, а не условную реконструкцию. Чаще всего в них оставляли нетронутыми только наружные стены, все остальные элементы заменялись. Реконструкция в течение данного периода имела как положительные, так и отрицательные стороны.
К положительным следует отнести замену большинства конструктивных частей зданий. В обозримом будущем этим домам не грозит перевод в разряд ветхих и аварийных.
Ощутимый недостаток реконструированных в этот период зданий породили суровые брежневские "СНиПы". Поскольку в правилах были обозначены площади комнат, но не пропорции, в старых домах появились жилые ячейки, мало соответствующие сегодняшним представлениям о домашнем уюте. Например, узкие коридоры с такими же узкими комнатами (6х2 кв. м), выходящими на одну сторону (риэлторы называют такие квартиры "гребенками" или "расческами"). Лепнина и изразцовые камины попросту демонтировались, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям. Планировочные решения также сильно разнятся. В ведомственно-номенклатурных домах (где заказчиком капремонта в советские годы выступали предприятия и организации) встречаются квартиры, мало отличающиеся по планировкам от добротных сталинских. Но преобладают все же типовые брежневки.
Первый, последний не предлагать
Самые дешевые квартиры в домах дореволюционной постройки предлагаются на первых и последних этажах. Собственно, данное правило распространяется на любые типы домов, но в старом фонде присущий всем недостаток "первых-последних" усугубляется спецификой состояния конструктивных элементов и, отчасти, месторасположения зданий.
Окна первых этажей очень многих зданий расположены слишком низко, иногда даже практически на уровне земли. Такие квартиры могут быть пригодны в основном под коммерческое использование.
На верхних этажах проблема иная – протечки кровли. Во многом вина лежит на нерасторопных эксплуатационных службах. При первых теплых лучах весеннего солнца на крышах старых домов начинает таять снег. Талая вода проникает в швы листовой металлической кровли и направляется в квартиры обитателей верхних этажей. Последствия очевидны.
Иная ситуация в зданиях, где в конце 90-х, начале 2000-х были возведены мансарды. Администрация дает разрешения на надстройки с условием проведения строительной организацией капитального ремонта всего здания. Сегодня самыми сильными и стойкими игроками данного сегмента рынка являются компании "Седьмое небо", "Адамс", "Антем" и "Мансарды Петербурга". Привлекательность адресов в исторических районах города настолько велика, что инвесторы готовы тратить средства на капремонт всего здания ради строительства нескольких квартир. По словам генерального директора компании "Мансарды Петербурга" Андрея Мыльникова, сегодня потенциальный оборот рынка строительства мансард в городе составляет около $4 млрд.
К сожалению, процесс капремонта зданий за счет инвесторов-"мансардников" идет черепашьим шагом. Трудности, прежде всего, возникают на этапе согласования разрешительной документации с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Если покупатель выбрал квартиру в здании, где в настоящее время идет или планируется надстройка, то эта покупка может оказаться выгодным вложением, так как скоро квартира значительно повысится в цене.
Назвать среднюю стоимость жилья в старом фонде невозможно. Разброс цен на квартиры даже в одном здании может оказаться весьма значительным. Особо "контрастны" в этом отношении не прошедшие капремонта исторические "видовые" дома. Например, в одном и том же здании на Фонтанке у Летнего сада за 200-метровую коммуналку, находящуюся во втором — третьем дворе, могут просить от 52 тыс. руб. за кв. м. Зато отреставрированная квартира на третьем этаже с входом в подъезд со стороны набережной и окнами на Неву может стоить до 195 тыс. руб. за кв. м.
Двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м в тихом центре может предлагаться к продаже за 4,6-5 тыс. руб. за кв. м (без капремонта, окна во двор-колодец), "парадная" квартира со схожими параметрами в том же здании стоит в полтора-два раза больше. Точно такая же на ул. Маяковского обойдется в 9,5-10 тыс. руб. за квадрат.
По словам исполнительного директора компании "Адвекс" Ирины Забродиной, в старом фонде дорогие фасадные квартиры соседствуют с темными коммуналками третьих дворов. "Покупателю придется мириться с тем, что, что ему долго придется жить в соседстве с незаурядными обителями коммуналок старого Петербурга" — предупреждает Ирина Забродина.
Надо отметить, что, как и в других категориях жилья, самым дорогим и дефицитным товаром среди квартир старого фонда являются однокомнатные (следует отметить, что "однушки" редко встречаются в домах, не прошедших капремонт).
Квадратный метр в домах категории "СФ", разумеется, дешевле, чем в "СФК". При этом, по словам директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаила Бимона, цены квартир в более качественных домах растут быстрее, в среднем отрыв составляет 5-10%. Но это не означает, что дома без капремонта не востребованы на рынке. Достаточно вспомнить фразу Марка Твена: "Покупайте землю! Ее больше не производят". Так и с квартирами в старом фонде. Они востребованы потому, что уникальны. Как антиквариат.
