Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство это

Чаще всего ИЖС используется в больших городах ближе к центру.

В маленьких населенных пунктах, деревнях и на окраинах больших городов ИЖС конкурирует с ВРИ земли «Личное подсобное хозяйство«.

Что это такое?

ИЖС – это вид возможного использования надела, установленный классификатором ВРИ. На участке под ИЖС можно строить одноквартирный дом с ограниченной этажностью (не более трех, если не считать подвальные помещения).

Также здесь допускается строить гараж, кладовую и иные необходимые хозяйственные и бытовые сооружения. Если это позволяют размеры и особенности надела, здесь также можно заниматься цветоводством, садоводством и овощеводством.

ИЖС не предназначен для выращивания скота и домашней птицы.

Статья 7 Земельного кодекса определила, что все земли РФ делятся на 7 категорий, среди которых есть земли поселений. ИЖС может принадлежать только к этой категории земель.

Подробнее о ВРИ ИЖС читайте в другой статье.

Предельные размеры земельного надела

Статья 30 Градостроительного кодекса установила, что предельные размеры всех участков должны устанавливаться местными градостроительными регламентами.

То есть, размеры участка определяются на том уровне администрации, которому он и принадлежит. Это может быть администрация сельского поселения или администрация целого субъекта РФ.

В то же время, на основании СНиП, который установил минимальные расстояния от одной постройки к другой и расстояния от постройки к дороге, не предоставляются участки ИЖС с площадью менее 3 соток.

Местные органы власти, основываясь на собственные возможности, вправе увеличить минимальный размер участка.

Так, в Ленинградской области не предоставляются участки менее 10 соток.

В любом из случаев владелец надела не сможет получить разрешение на строительство, если размер участка будет меньше, чем минимально установленное значение в регионе.

В отношении максимальных размеров никаких ограничений не установлено. Местные органы власти, основываясь на имеющиеся возможности, вправе предоставлять участок любой площади. Так, самые большие наделы предоставляются в Подмосковье – до 30 соток.

Минимальный и максимальный размеры действуют только при их распределении местными органами власти.

Физическое или юридическое лицо может купить одновременно несколько участков и объединить их в один при наличии технической возможности (если наделы находятся один возле другого и если они все имеют одинаковый ВРИ).

Помимо прочего, местная администрация может сделать пометку в градостроительном регламенте, что минимальные и максимальные размеры не подлежат определению. В таком случае размер конкретного участка определяется при его продаже (передаче, выделению) конкретному лицу.

Подробней о предельных размерах читайте в другой статье.

Индивидуальное жилищное строительство

Классификатор ВРИ определил, что на участке для индиивидуального жилищного строительства можно возводить:

• Дом с количеством этажей не более трех, если не учитывать цокольные (подвальные помещения). Дом может быть только одноквартирным (для проживания не более чем одной семьи).
• Гараж, предназначенный для индивидуального пользования владельцем участка и (или) членами его семьи.
• Иные подсобные и хозяйственные помещения. Имеется в виду кладовая, летняя кухня и т.д.

Подробней о том, что можно строить на участке, читайте в этой статье.

Разрешенное использование

Тот же классификатор ВРИ определил, что на участке ИЖС можно заниматься:

• Цветоводством;
• Овощеводством;
• Садоводством.

Иными словами, если это позволяют размеры надела, здесь можно выращивать цветы, ягоды, фрукты, овощи, бахчевые и любые иные, не запрещенные законом, культуры.

Но в то же время, классификатор не дает возможности заниматься:

• скотоводством,
• пчеловодством,
• птицеводством и т.д.

Нужно ли получать разрешение на возведение строения?

51 статья Градостроительного кодекса определила, что застройщик обязан брать разрешение на возведение жилого дома.

Для этого он должен предоставить в местную администрацию:

• Документы, подтверждающие право владения участком;
• Градостроительный план застраиваемого надела;
• Планируемую схему организации участка.

Пункт 10 этой же статьи ГрК РФ определил, что никто не может требовать иные документы для выдачи разрешения.

На практике это означает, что архитектурный проект на данном этапе можно не составлять.

Но в дальнейшем проект потребуется для проводки газа, составления технического паспорта и т.д.

Пункт 17 той же статьи определил, что разрешение получать не нужно при:

• Строительстве гаража, если таковой гараж не предназначен для предпринимательской деятельности (например, для покраски автомобилей).
• Строительстве некапитальных сооружений (сооружений без фундамента). Имеются в виду киоски, теплицы, времянки и т.д.
• Возведении объектов, разрешенных к строительству вспомогательным видом возможного использования земли.
• Реконструкции и капитальном ремонте любых сооружений, если вносимые изменения не влияют на конструктивные особенности такого сооружения.
• Создании буровых скважин.

Все это означает, что брать разрешение на строительство необходимо только при возведении жилого дома. При строительстве иных, сопутствующих объектов на участке, разрешение брать не нужно.

Сравнение с типом земли ЛПХ и ДНП

В качестве основы для сравнения возьмем участки ЛПХ и ДНП. В обоих случаях можно выделить 4 фактора, которые отличают участки ИЖС от ЛПХ и ДНП.

• Коммуникации. Надел ИЖС всегда находится в пределах населенного пункта, поселка или села, это гарантирует, что к участку будет проведено муниципальное электричество, телефонная линия, а также городская канализация, водоснабжение и газ (если они имеются в данном населенном пункте).Участки ДНП и ЛПХ не гарантируют подключения к коммуникациям, но здесь следует учитывать, что ЛПХ может быть приусадебным (находиться в границах населенного пункта). Значит, он будет претендовать на подключение к коммуникациям наравне с типом ИЖС.
• Земельный налог. Величина ежегодного налога, уплачиваемого владельцами наделов, во многом зависит от вида разрешенного использования. Если сравнивать ИЖС, ДНП и ЛПХ, то самым большим будет налог у ИЖС. Это обуславливается расположением участка в городе, ближе к современным благам цивилизации (рядом школа, магазины, есть газоснабжение и т.д.).
• Возможность использования. Основное предназначение ИЖС – для проживания. Основное назначение ЛПХ и ДНП – ведение подсобного хозяйства. На этих участках можно заниматься не только растениеводством, но и скотоводством, птицеводством, пчеловодством, выращиванием продукции сельхозназначения.
• Стоимость. ИЖС почти всегда дороже ЛПХ и ДНП, особенно если он находится недалеко от озера или леса.

Заключение

ИЖС является одним из видов разрешенного использования земель.

Здесь можно возводить дом для ПМЖ и иные, вспомогательные сооружения, а также заниматься растениеводством, но нельзя держать скот и домашнюю птицу.

Чаще, возможность растениеводства обуславливается размерами участка, которые определяются местными органами власти.

При строительстве на участке разрешение необходимо брать только для возведения дома. Все остальные объекты можно строить без каких-либо помех, но при этом необходимо соблюдать требования, установленные СНиП и местными правилами застройки.

Несмотря на равную возможность возведения жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и ДНП, земли ИЖС все же коренным образом отличаются от указанных ВРИ. В первую очередь таковое отличие обуславливается расположением участка ближе к центру населенного пункта.

Желая купить землю для строительства на нем частного дома, можно столкнуться с большим количеством правовых понятий. Одним из них является аббревиатура ИЖС, применяемая относительно земельных наделов или коттеджей. Что это такое, будет рассмотрено далее.

Что это значит: расшифровка

ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Поясняет значение этого термина Градостроительный кодекс России. Он говорит, что объектами ИЖС являются отдельно стоящие жилые дома с не более чем тремя этажами, предназначенные для проживания одной семьи.

ВАЖНО! Нахождение в доме двух или более квартир, а также проживание двух или нескольких семей, даже при наличии отдельных выходов, является нарушением норм.

Земли ИЖС – это территория, на которой закон разрешает строить жилые помещения.

Законодательная база: Правовой статус земли

ИЖС – один из правовых статусов земельного участка, который присваивается во время образования каждого нового надела. Статусы присваиваются согласно законодательству РФ, которое позволяет также переводить землю в категорию ИЖС из других категорий. Статус наделов и условия для ИЖС определяет седьмая статья Земельного Кодекса России.

ВАЖНО! Наделы запрещено использовать для коммерческой деятельности.

Назначение земли

Чтобы проверить, какой именно надел участвует в сделке, нужно посмотреть на свидетельство о праве собственности на предлагаемый земельный участок.

Индивидуальное жилищное строительство представляет собой форму землепользования.

Территории под такое строительство относятся только к землям населенных пунктов. Их обустройство и облагораживание, как и прокладывание коммуникаций возлагается на местные власти.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения не могут быть использованы для ИЖС без изменения назначения земли.

В чем преимущества участков под строительство?

Земли для ИЖС обладают существенными плюсами в сравнении с другими категориями, на которых также может быть осуществлено частное строительство. К таким преимуществам относятся:

1. Участки находятся в черте населенного пункта, поэтому больше шансов на то, что поблизости будет развитая инфраструктура: больницы, школы, магазины.
2. В то же время собственник не вынужден вкладываться в ремонт и прокладывание дорог, коммуникаций: это берут на себя муниципальные структуры.
3. Упрощенный алгоритм подведения коммуникаций к строящемуся коттеджу.
4. Независимость владельца участка от соседей или товариществ.
5. Высокая рентабельность земли.
6. Транспортная доступность надела.

Размер надела

Точные минимальный и максимальный размеры земельного надела под ИЖС, на котором можно возводить дом, в законодательстве не указан. Их назначает местная администрация. Закон лишь обозначает общие положения, которыми должны руководствоваться региональные власти.

Величина участков определяется исходя из следующих параметров:

• площадь региона и свободных территорий в нем;
• численность населения;
• плотность жилой застройки в границах населенного пункта.

Средняя минимальная цифра по России – шесть соток. На малонаселенных территориях размеры подобных наделов могут доходить до 10 – 12 соток, крайне редко – до тридцати.

Порядок оформления

Некоторые категории лиц имеют право на бесплатное получение участка, остальные при наличии свободного земельного фонда могут взять участки в аренду или на праве собственности в возмездном порядке. Для приобретения участка необходимо подать заявление в органы местного управления.

Как оформить в собственность?

Наделы оформляются в собственность при наличии следующих документов:

• кадастрового паспорта;
• межевого плана с указанием точных границ участка;
• договор, устанавливающий основания права собственности.

Результатом этой процедуры будет выдача правоустанавливающего документа на землю – свидетельство о праве владения.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

Для строительства на земле частного коттеджа необходимо составить проект и получить разрешение в архитектурном департаменте. Проектируется постройка с учетом СНиПов относительно коммуникаций, расположения построек, высоты помещений, материалов перегородок и несущих конструкций.

ВАЖНО! Прописаться и законно жить в доме будет можно после принятия его архитектором, противопожарной и коммунальной службой, с составлением соответствующих актов.

Для получения разрешения необходимо написать заявление, к которому прикладываются:

• правоустанавливающие бумаги;
• свидетельство о натурном определении границ участка и разбивке строений, красных линий и базовых осей строительного объекта.
• кадастровый план надела;
• проект дома, составленный специалистами БТИ.

ВАЖНО! Выданное разрешение действительно в течение десяти лет.

Регистрация объекта

После того, как дом введен в жилищную эксплуатацию, можно зарегистрировать объект. Для получения свидетельства о праве владения нужно:

• предоставить техническую документацию на коттедж;
• заполнить заявление;
• оплатить госпошлину в размере одной тысячи рублей.

Отличия от других категорий земли: плюсы и минусы

Главные плюсы, побуждающие приобретать граждан землю под ИЖС:

• инфраструктура поблизости;
• малое количество правовых ограничений для строительства;
• прописаться в доме не составляет никаких проблем;
• можно участвовать в государственной программе по помощи в строительстве;
• частный дом на такой земле можно использовать как залога при получении кредита.

В то же время земли под ИЖС обладают некоторыми негативными нюансами:

• ограниченный размер земельного участка;
• возможность проживания только одной семьи;
• строительство на наделе должно начаться не позднее, чем за три года с получения на него прав собственности;
• налоги на землю выше, чем на земли других категорий;
• при нарушении норм в судебном порядке может быть решено снести построенное сооружение.

Налог на землю

Собственник земельного надела принимает на себя обязательство платить налог на землю в соответствии с главой 31 Налогового кодекса России.

Такой налог является местным сбором, поступающим в муниципальный бюджет.

Поэтому на региональном уровне определяется размер ставки налога, сроки его уплаты и список льгот. При этом ставка не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости надела. Как правило, налог на земли ИЖС устанавливается выше, чем на земли другого назначения.

Прописка

Прописка (то есть регистрация по месту жительства) всегда возможна в доме, построенном на ИЖС. Процедура никаких сложностей не представляет, в то время как прописаться на землях ДНП или ДНТ – трудоемкий юридический процесс, не всегда заканчивающийся положительно.

Заключение

Таким образом, земли под ИЖС подходят людям, желающим построить частный коттедж для постоянного в нем проживания. Прописаться в таком доме не составит труда, а развитая инфраструктура и наличие дорог и транспорта окупят повышенный налог.

Прежде чем приобретать землю под те или иные цели любой человек должен сначала познакомиться с такими понятиями, как статус земли и ее категория. Эти характеристики земельного участка определяют направления его возможного использования.

Никто не может построить частный дом, магазин, гараж или склад там, где захочется. Каждый кусок земли имеет свой вид разрешенного использования.

Как правило, это отражено в генеральном плане застройки местности, где расположена земля. А также в свидетельстве о праве собственности на сам участок.

В чем преимущества участков под строительство?

Все люди, независимо от того пользуются они собственным жильем или арендуемым, так или иначе, живут в пределах земель поселений ИЖС. Что же такое земли ИЖС? И в чем их отличие от поселений под ИЖС?

Земли под ИЖС

Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Это не просто фраза, а официальное правовое определение назначения участка земли согласно Градостроительного кодекса РФ.

На такой земле разрешается возводить отдельно стоящие частные дома, этажность которых не должна быть выше трех. При этом такой дом предназначен для проживания и ведения быта одной семьей.

Жилому дому, возведенному на участке земли под ИЖС, присваивается определенный адрес. А владелец такой земли может получить в нем прописку.

На участке ИЖС можно построить коттедж по индивидуальному плану с учетом всех предпочтений собственника. А в случае оформления официальной регистрации в этом доме владелец получает законное право на подведение необходимых коммуникаций и получение коммунальных услуг.

Земли поселений

В общем понятии земли поселений – это земельные участки, предназначенные для образования и застройки сельских поселений или городов.

От других категорий земли их отделяют границы поселения. Как правило, такие границы проводятся по границам участков под ИЖС, находящихся в собственности у физических или юридических лиц.

В пределах земли поселений ИЖС выделяются различные зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инженерные и транспортные инфраструктуры;
• рекреационные;
• зоны спец. назначения;
• военные;
• другие.

Плюсы и минусы таких земель?

Земли, попадающие под категорию ИЖС и находящиеся в пределах земель поселений, имеют как свои плюсы, так и определенные минусы. По крайней мере, если их сравнивать с землями сельхоз назначения (КФХ) или с участками в пределах садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Преимущества участков земли ИЖС:

1. Возможность получить прописку в частном доме, построенном на земельном участке ИЖС.
2. Участки в пределах земли поселений могут стать частью мероприятий по благоустройству населенного пункта. Это может быть программа по асфальтированию дорог, озеленению улиц, прокладка тротуаров, прокладка водопровода или газификация. Основные работы при этом выполняются за счет местного или регионального бюджета, а на долю жителей выпадает лишь малая часть затрат. В то время как собственники, например, садовых участков вынуждены все затраты по благоустройству брать на себя.
3. Дома, построенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство, подключаются к городской или поселковой электросети практически бесплатно (оплачивается лишь госпошлина).

Минусы земель ИЖС:

1. Налог на земли, предназначенные для строительства жилых домов, несколько выше, чем на земли других категорий.
2. Если участок ИЖС приобретен и зарегистрирован, но строительство на нем по каким-то причинам не заканчивается, то спустя 10 лет налоговая ставка на него значительно повышается.
3. Если в течение первых трех лет никакие работы по возведению дома и не начинались, такой земельный участок могут попросту изъять.
4. Стоимость земли под ИЖС отличается от прочих не в лучшую сторону. Но это с лихвой компенсируется всеми видимыми преимуществами и возможностями.

Законодательное регулирование пользования землями

Порядок предоставления земельных участков под ИЖС и последующее возведение на них частных домов регулируется и регламентируется рядом правовых актов:

• Градостроительным кодексом Российской Федерации;
• Федеральным законом от 01.01.2001 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
• Строительные нормы и правила (СНиП).

При планировании возведения частного жилого дома на земельном участке ИЖС нужно учитывать целый ряд правил, норм и нюансов. Тогда в процессе строительства удастся избежать многих проблем.

Установленные нормативы необходимо также соблюдать и при возведении хозяйственных объектов. Они также прописаны в санитарных нормативах и правилах.

Нормы застройки

Каждому человеку, решившему приобрести собственный кусок земли и построить на нем жилой дом нужно предварительно ознакомиться с условиями такого строительства.

Нормы по застройке земли ИЖС прописаны в СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства».

1. Частный жилой дом должен быть расположен на расстоянии не менее 5м от «красной линии» улиц и не менее 3м от «Красной линии» проездов.
2. Расстояние от жилого дома до участка соседей должно быть не короче 3м.
3. Расстояние, разделяющее окна частного дома и стены соседнего, не может быть меньше 6м.
4. Кроме того существуют и определенные противопожарные правила и нормы, которые тоже необходимо учитывать. На основании них расстояние между соседними постройками должно варьироваться от 6 до 15 м (в зависимости от огнеупорных качеств материалов, из которых выполнены строения).

Кто и какие строения может возводить участках данной категории?

Градостроительным кодексом РФ определен перечень построек, которые могут быть возведены на участке земли под ИЖС.

Так с целью индивидуального жилищного строительства на участках можно возвести:

1. Малоэтажный дом или коттедж.
2. Различные постройки, необходимые в хозяйстве. Это может быть баня, гараж, сарай, теплица или иное строение.
3. Разводить собственный сад или огород.

Видео: Юридические тонкости земель под индивидуальное жилищное строительство

В видеосюжете разъясняется в чем отличие земельных участков под ИЖС от земель иных категорий использования.

Рассказывается, для чего предназначены данные участки, какие строения на них могут быть воздвигнуты, какие документы и как оформляются на земли данного типа.