Земли населенных пунктов для индивидуального садоводства

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться?

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться?

Предположим, вы захотели купить земельный участок. Возможно, вы даже присмотрели несколько вариантов. При выборе участка важно обратить внимание на категорию земли, на которой он расположен. Дело в том, что, например, для строительства загородного дома подходят только две категории участков – земля населенного пункта и земля сельхоз назначения, которые, в свою очередь, делятся по видам разрешенного использования. Но давайте обо всем по порядку.

Что такое вид разрешенного использования?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов.
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
• Дачное строительство (ДНТ – дачное некоммерческое товарищество) – участки чаще всего располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, но встречается и на землях населенных пунктов, имеющих соответствующий вид разрешенного использования «Для дачного строительства».

Земли сельхоз назначения могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНТ)
• Садоводство (СНТ – садовое некоммерческое товарищество, СНП – садовое некоммерческое партнерство) – участки размещается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с соответствующим разрешенным использованием «Для ведения садоводства».

Узнать, к какой категории относится ваша земля, а также вид разрешенного использования можно на публичной кадастровой карте , а также в мобильном приложении Kadastr RU .

Особенности видов разрешенного использования земельных участков

Индивидуальное жилищное строительство

Участки под индивидуальное жилищное строительство могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках под ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.

Кроме того, к таким земельным участкам органы местного самоуправления обязаны провести все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам (школы, детские сады, больницы и магазины).

Приятным бонусом является возможность получения налогового вычета, а также применение материнского капитала, так как дом строится для проживания. Также, вы можете выполнять банковские операции с приобретаемой землей, например, использовать кредит или ипотеку.

Дачное некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое партнерство

Этот вид разрешенного использования оптимален для строительства дачного или садового дома (как правило, небольшого). Такие участки располагаются как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. Прописаться в такой недвижимости возможно, но весьма непросто. Это связано с тем, что для постоянной регистрации в доме требуется адрес, который присваивается только жилью, построенному на землях, относящихся к населенным пунктам. А для этого нужно произвести экспертизу объекта недвижимости и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.

Из минусов можно отметить, что в случае каких-либо проблем с коммуникациями в ДНТ и СНТ разбираться придется самим собственникам – членам дачного сообщества или садового товарищества.

Главное преимущество таких участков — это их стоимость. Как правило, она гораздо ниже, чем стоимость участков для ИЖС. Конечно, такая цена будет оправдана, только если вам не нужна прописка и возможные трудности с обслуживанием коммуникаций вас не пугают. Кроме того, не стоит забывать о том, что участок на сельхоз землях — это долевая собственность. А значит, чтобы продать такой участок в будущем, вам нужно будет получить согласие других участников сообщества или товарищества.

Личное подсобное хозяйство

Строить дом на участке для ведения ЛПХ можно, если он находится на землях населенных пунктов. На таких участках можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию. Если же участок располагается на земле сельхоз назначения, он предназначен только для сельхоз производства и построить свой дом там будет невозможно.

Вывод

Итак, виды разрешенного использования типа ДНТ, СНТ и СНП имеют преимущество с точки зрения невысокой цены, но имеют ограничения, связанные с получением прописки, а также вопросами текущего и аварийного ремонта коммуникаций. Прежде чем покупать такой участок, следует как минимум узнать о том, как обстоят дела с подъездной дорогой и электричеством. Такие типы земель подходят для тех, кто хочет иметь дачу и огород и не планирует переезжать загород. Участки для ИЖС существенно дороже, но подходят для тех, кому важна социальная инфраструктура, прописка, нужны проведенные коммуникации, а также тем, кто собирается строить дом для постоянного проживания.

Принято считать, что под садоводство используются земельные участки (ЗУ), расположенные за пределами населённых пунктов на землях сельхоз назначения. Однако и в городской черте можно обзавестись садовым участком. Для этого требуется знать нормы и порядок такого использования.
В статье рассказывается как это сделать грамотно, предусмотрены ли на таких землях огород, строительство домов и гаражей, а также другие допустимые действия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли использовать под огородничество?

Статья 7 Земельного кодекса РФ даёт перечень установленных категорий земель, где земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения относятся к разным категориям. Однако и та, и другая категории допускают использование земель для садово-огороднических целей.

Этот факт закреплён в законодательстве следующими актами:

• Градостроительный кодекс.
• ФЗ № 136-ФЗ от 25.10.01 г. – Земельный кодекс (ЗК) РФ.
• ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.02 г. – об обороте земель сельхоз назначения.
• ФЗ № 66-ФЗ от 15.04.98 г. и № 99-ФЗ от 04.05.2011 г. — о дачных НКО.
• ФЗ № 7-ФЗ от 12.01.96 г. – об НКО.

Здесь указан различный регламент строительства капитальных домов, а также – различия в развитии инфраструктуры и проведении инженерных коммуникаций. Все разрешённые действия указаны в документе, утверждённом Приказом Минэкономразвития № 709 от 30.09.2015 г. (Классификатор ВРИ). Согласно Классификатору, массивы разных категорий имеют различное целевое назначение.

В данном случае различия следующие:

1. Земли поселений допускают использование гражданами: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
2. Земли сельхоз назначения: для ЛПХ, для некоммерческих объединений (НКО) садоводов; для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

Отличия ЗУ сельхоз назначения и индивидуальных хозяйств

Из категории земель поселений можно выделить подходящие для ведения садоводства и огородничества ЗУ – наделы под ЛПХ, где можно вести индивидуальное хозяйство. Земли сельхоз назначения допускают, что могут использоваться под рассматриваемые цели массивы, предназначенные: под ЛПХ, НКО и КФХ.

Главное различие между ними – место расположения массива:

• в границах поселения, с зонированием для ЛПХ;
• за её чертой, где начинаются земли сельскохозяйственного назначения (п.1 ст. 77 ЗК РФ).

Из этого различия вытекают следующие отличительные особенности, основанные на нормах законодательства, которые регулируют земельные отношения и устанавливают регламент использования наделов:

1. Земли поселений предусматривают развитие инфраструктуры, проведение инженерных коммуникаций, автотрасс. Образование юридического лица не предусмотрено.
2. Земли сельхоз назначения находятся в экологически чистых зонах, где не предусмотрены линейные объекты, инженерные коммуникации и развитая инфраструктура. Предусматривается обязательное образование юридического лица.
3. Кадастровая стоимость земель поселений выше, чем сельскохозяйственных наделов, соответственно – земельный налог более высокий.

То есть, включение в городскую черту даёт преимущества в виде приближенности к инфраструктуре города, более удобный подъезд к участку и удобство в проведении инженерных коммуникаций, но такие ЗУ остаются представлены сами себе, в отличие от дачных посёлков.

Отличия садового хозяйства от ИЖС

Основное различие заключается в том, что садово-огороднические хозяйства предусмотрены для сезонного функционирования.

Из этого проистекают их специфические отличия:

1. На них может не быть постоянно действующих инженерных коммуникаций, то есть газ, свет и тепло могут подаваться только в сезон освоения земель, до наступления заморозков – так же, как и в дачных посёлках.
2. Здесь может в принципе не предусматриваться почтового адреса, что сделает официальную регистрацию по месту проживания невозможной.
3. Строительство дома не ориентируется на градостроительный план, поэтому допускает возведение уникального строения.
4. Строительство дома не обязательно, но обязательна обработка надела, посадка садово-огороднических культур.

Характерные особенности земель под ИЖС отличаются нижеследующим:

• Обязательное проведение инженерных коммуникаций, действующих постоянно. Активное развитие инфраструктуры.
• Наличие прописки и почтового адреса, разрешение на проживание с семьёй постоянно.
• Строительство следует чёткому плану, соответствующему зоне застройки. Возведение жилого дома в соответствии с установленным градостроительным регламентом обязательно.
• Освоение придомовой территории садово-огородническими культурами не требуется.

Виды разрешённого использования

Классификатор под шифром 2.2 даёт исчерпывающий перечень действий, которые допускаются на землях поселений с видом разрешенного использования для ЛПХ (больше деталей об использовании земель населенных пунктов под ЛПХ можно узнать тут).

В этот перечень входят нижеследующие виды разрешений:

• Строительство жилого дома одним собственником или совладельцами, не предусматривающего раздела на квартиры.
• Производство сельскохозяйственной продукции.
• Строительство гаража и других вспомогательных помещений и сооружений.
• Содержание сельскохозяйственных животных.

Огород

Такие участки можно использовать под огород, посадку картофеля и бахчи, согласно Классификатору (п. 2.2), то есть – для производства любой сельскохозяйственной продукции. Кроме случаев, когда администрация руководствуется муниципальными и локальными актами, предусматривающими нормирование освоения таких земель.

Подробнее об эксплуатировании ЗНП для сельскохозяйственного использования и производства можно узнать тут.

Организация СНТ

На землях поселений СНТ не предусмотрены.

Для того чтобы их организовать, нужно:

1. сместить границы поселения;
2. вынести за них массив;
3. перевести его в земли сельхоз назначения;
4. начать организацию СНТ.

Для этого нужно написать коллективное заявление от имени всех лиц, проживающих в этой зоне, подать его в администрацию населённого пункта.

Строительство домов и гаражей

Здесь можно строить дома, пригодные для постоянного проживания. Их высота не должна превышать трех надземных этажей. Кроме этого здесь допустимо возводить гаражи и любые надворные постройки в целях развития своего подсобного хозяйства.

Больше нюансов об использовании ЗНП для дачного, ИЖС и других видов строительства можно узнать здесь.

Другие допустимые действия

В числе разрешённых действий могут быть: разведение и содержание птицы и мясных пород скота, если данный регламент не отменяется муниципальными и локальными актами. В этом случае здесь можно разместить:

В зависимости от общей площади участка, можно сделать загон для скота или птицы. Если потребуется сооружение под склад сельхозпродукции или под её первичную переработку, нужно оформить дополнительный вид ВРИ с запросом на такое действие.

Что нельзя делать?

Здесь недопустимы действия, которые могут повлечь нарушение экологии или порчу верхнего плодородного слоя почвы в результате халатных или недобросовестных действий, например:

• при использовании ядохимикатов;
• затоплении земель;
• нарушении противопожарных норм.

В силу аналогичных требований недопустимо использовать участок под промышленные цели, свалки, скотомогильники и иные несанкционированные действия. Недопустимо вырубать лесонасаждения, прилегающие к участку. А также незаконно присваивать и использовать не принадлежащие владельцу участка территории.

Под садоводство могут использоваться ЗУ категории земель поселений. На них нельзя организовывать дачные НКО. Постоянное нахождение в течение всего календарного периода зависит от развития инфраструктуры и наличия инженерных коммуникаций. Здесь разрешены практически все работы, относящиеся к развитию подсобного хозяйства граждан.

Не входящие в целевое разрешение действия или работы, нарушающие нормы эксплуатации земель, запрещены.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Садоводство на землях населенных пунктов имеет свои приятные особенности.

Такие земельные участки предназначены не просто для выращивания фруктов, овощей или цветов.

Эти территории настоящее сокровище для тех, кто мечтает жизнь за городом, иметь частный дом или коттедж, а также постоянно проживать в доме мечты.

Приобретение участка, в документах к которому имеется пометка о разрешенном использовании под садоводство, дает возможность владельцу в полной мере осуществлять на земле свои крестьянско-фермерские фантазии, а также является хорошим вложением капитала.

Что такое ЗНП

Вся территории Российской Федерации классифицирована и разделена на определенные категории в соответствии с целевым назначением земли. Одной из самых востребованных категорий являются земли населенных пунктов (ЗНП).

ЗНП – это особые земельные участки, дорогие сердцу каждого риелтора и землевладельца. Они находятся как внутри самого населенного пункта, так и в пределах его границ и могут быть использованы для расширения и целесообразного развития самого муниципального образования (села, города, деревни и т.д.).

Земельный кодекс РФ подразделяет все ЗНП на несколько зон (ЗК РФ ст.85):

• жилая – используется под жилую застройку (частный сектор, многоквартирные дома и т.д.);
• общественно-деловая – территории, предназначены для возведения торговых центров, больниц, школ и т.д.;
• рекреационная – земельные наделы, отведенные для создания зон отдыха и оздоровления;
• производственная – используемые для возведения промышленных объектов недвижимости;
• сельскохозяйственная – земли внутри населенных пунктов, предназначенные не только для жилой застройки, но и ведения подсобного хозяйства или дачного строительства;
• инженерная – территории, отведенные под коммуникации, линии электроснабжения, связи и т.д.;
• военная – земли, используемые для возведения зданий и сооружений, используемых для нужд Министерства обороны, а также обустройства полигонов и т.д.;
• земли специального назначения – территории, находящиеся в запасе и используемые исключительно для нужд федерального значения.

Тем, кто мечтает заниматься садоводством, не покидая родного города или села, рекомендуем обратить внимание на сельскохозяйственную зону ЗНП.

Особенности участков для ведения садоводческой деятельности

Само слово «садоводство» предполагает ведение индивидуальной деятельности тем или иным образом связанным сельским хозяйством.

Именно поэтому для этих целей чаще всего выделяют земли сельхозназначения, то есть расположенные за пределами городских и сельских поселений.

Но в некоторых случаях земли могут быть буквально одним росчерком пера превращены в ЗНП.

В условиях современного развития границы городов и других населенных пунктов не могут оставаться неизменными.

И именно расширение населенных пунктов во всех направлениях, дает шанс многим гражданам стать владельцами ликвидных участков земли – расположенных уже в границах населенных пунктов.

Такие присоединенные участки земли чаще всего имеют код 13.2 (Ведение садоводства) по Классификатору ВРИ 2015 года и предполагают осуществление следующей деятельности:

• выращивание любых агрокультур, плодовых деревьев, кустарников и т.д.;
• строительство садового дома для отдыха и временного проживания;
• размещение хозяйственных построек и вспомогательных сооружений.

Основным недостатком ЗНП с ВРИ «Ведение садоводства» по действующему законодательству (ФЗ №66-ФЗ) является невозможность госрегистрации построенного дома в качестве жилого строения и прописки по месту жительства.

Но законодательная инициатива Правительства РФ дарит всем любителям жить на свежем воздухе шанс перевести свои садовые дома в разряд жилых построек.

Новый закон о садоводстве и огородничестве, принятый в 2017 году вступит в силу с 1 января 2019 и разрешит садоводам не только строить капитальные дома на своих земельных участках, но и прописываться в них.

Проще всего приобрести земельный участок с ВРИ «Ведение садоводства» в приглянувшемся садовом товариществе.

Эти объединения граждан создаются на добровольных началах для помощи ее членам в решении общих задач ведения садоводства.

Граждане имеют право:

• вступать в ряды членов СНТ и становиться участником коллективного использования общей земли;
• оставаться индивидуальным владельцем собственного участка земли, входящего в состав СНТ.

И члены СНТ и так называемые «индивидуалы» обладает равными правами. Но садоводам-одиночкам, в отличие от членов СНТ, еще придется решать вопрос о пользовании общей инфраструктурой садоводства за определенную плату (заключать договор).

Строительство

Владея земельным участком в границах населенного пункта с разрешенным использования под садоводство, собственник может себе позволить строительство:

1. Садового дома. Несмотря на то, что действующее законодательство подразумевает под этим понятием некапитальное строение для отдыха и временного проживания, вступление в силу закона ФЗ №217-ФЗ в 2019 году позволит садоводам возводить полноценные жилые дома и прописываться в них.
2. Хозяйственных построек. В отношении подобных зданий и сооружения никаких запретов нет. Фантазия и желание садоводов ограничиваются лишь их собственными материальными и территориальными возможностями:

• сараи;
• беседки;
• бани;
• парковочные места;
• навесы;
• теплицы;
• шпалеры;
• санитарные помещения и т.д.

При строительстве любого объекта недвижимости на принадлежащем вам земельном участке, необходимо соблюдать требования СниПов и соблюдать предписанные расстояния между постройками и границами соседних наделов.

Полезное видео

Подробную информацию и разъяснения о новом законе, вступающем в силу 1 января 2019 года смотрите в видеоматериале.

Заключение

Земельные участки с ВРИ «Садоводство» на землях населенных пунктов всегда пользовались популярностью и были востребованы.

Но грядущие изменения в законодательство о садоводстве и огородничестве сделали эти земли еще более привлекательными и перспективными для постоянного проживания граждан и разнообразного строительства.