Договор строительного подряда без сметы

Возможно ли заключение договора между Заказчиком и Генподрядчиком на выполнение строительно- монтажных работ без сводного сметного расчета и локальных смет, указав в договоре только ориентировочную стоимость объекта, определенную по проекту -аналогу, а в Договоре указать каким образом будет определяться фактическая стоимость КС-2. ( Например: стоимость выполненных работ будет определяться базисно-индексным методом, по ФЕР-2017 с изм.1-4 с учетом индексов и т.д.)? Объект финансируется Заказчиком -средства не бюджетные. Могут ли быть какие-то замечания от налоговой, если будут только КС2, а не будет первоначальной сметы? Проект разрабатывается параллельно с выполнением строительных работ.

При бюджетном финансировании вопрос о необходимости разработки сметной документации не возникает ни у одной из сторон, заключающих договор.

При финансировании за счет частных инвестиций необходимо руководствоваться Гражданским кодексом РФ.

Статья 709 ГК РФ «Цена работ»:

1. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ниже приведен указанный пункт).

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п.3 ст.424 ГК РФ) .

3. Цена работы может быть определена путем составления сметы. Допускаются другие варианты : калькуляция, расценки, укрупненные показатели, объекты — аналоги.

В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

Статья 743 «Техническая документация и смета»:

1. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

2. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Также можно принять во внимание письмо Росстата №01-02-9/381 от 31.05.2005г. «О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации КС-2, КС-3 и КС-11»

1. Порядок применения унифицированных форм первичной учетной документации КС-2 и КС-3.

В соответствии с указаниями по применению и заполнению унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ форма КС-2 "Акт о приемке выполненных работ", утвержденная постановлением Госкомстата России от 11.11.99 N 100, применяется для приемки заказчиком выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Для расчетов с заказчиком за выполненные работы применяется унифицированная форма КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат", утвержденная вышеуказанным постановлением.

Применение вышеуказанных унифицированных форм юридическими лицами всех форм собственности, осуществляющими деятельность в отраслях экономики, является обязательным.

Если по договору подряда стоимость поручаемых подрядчику строительных или ремонтных работ определяется согласованной в договоре фиксированной ценой и расчеты за выполненные работы и затраты производятся в пределах указанной твердой договорной цены, реквизиты, относящиеся к единичным расценкам, в форме КС-2 не заполняются (гр.4 "Номер единичной расценки" и гр. 7 "Выполнено работ; цена за единицу, руб."), в них проставляется прочерк.

При этом все остальные графы, в том числе графа 3 "Наименование работ", графа 5 "Единица измерения" (наименование измерителя, например, кв.м, куб.м, т, шт. и т.п.), графа 6 "Выполнено работ; количество" (в соответствующих единицах измерения физического объема выполненных работ) и графа 8 "Выполнено работ; стоимость, руб." заполняются в установленном порядке. Одновременно сообщаем, что заполнение показателя количества в графе 6 в процентах не допускается.

Подскажите, пожалуйста, если цена в договоре подряда на строительно-монтажные работы определена как твердая, то нужна ли смета.

И второе, после выполнения обязательств по договору СМР нужно ли КС-2 и КС-3?

С уважение Игорь.

По общему правилу при отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Ценой в договоре подряда является денежная сумма, которую заказчик обязуется уплатить подрядчику за выполнение работы. Цена определяется соглашением сторон путем указания в договоре конкретной суммы либо способа ее определения. Если ни то ни другое договором подряда не предусмотрено, цена определяется в соответствии с правилом ч. 3 ст. 424 ГК. В качестве цены в договоре подряда может выступать не только денежная сумма, но и иное встречное предоставление в натуральной либо иной форме ч. 1 ст. 423 ГК РФ.

Цена работы в договоре, как следует из ч. 3 ст. 709 ГК РФ, может быть определена путем составления сметы. Опять же это не обязательное требование.

Только если для достижения результата подрядчик обязан выполнить комплекс работ, значительных по объему и сложности, цена определяется путем составления сметы. При этом смета, как и цена договора подлежит учету при выполнении работ, если является результатом соглашения всех участвующих (односторонняя смета не учитывается). Согласно ч. 3 ст. 709 ГК РФ установлено, что смета, составленная подрядчиком, будет иметь юридическую силу и станет частью договора лишь с момента подтверждения ее заказчиком.

На выполнение работ может быть составлена твердая или приблизительная смета. Если имеются все исходные данные, определены все необходимые виды работ, то составляется твердая смета, отступления от которой ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения не допускаются. По общему правилу, смета, предусмотренная договором подряда, является твердой. Смета считается приблизительной только при наличии специального указания об этом в договоре (ч. 4 ст. 709 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии в том числе и со сметой, определяющей цену работ. Исходя из ст. 740 ГК РФ стоимость работ, которая определяется на основании сметы является существенным условием договора. При недостижении соглашения сторон о стоимости договор может быть признан незаключенным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, отсутствие сметы в договоре не является безусловным основанием для признания договора подряда незаключенным.

Таким образом, наряду с разрешением вопроса о наличии/отсутствии сметы, необходимо проанализировать иные условия которые указаны в самом договоре. Поскольку, если в договоре например указано о способе определения цены вместо самой цены договора, то суд признает такой договор заключенным. Однако стоимость должна быть обязательна.

Что касается актов формы КС-2 и КС-3:

В соответствии с Письмом Минфина России от 18 июля 2016 г. N 02-07-10/41873, данные формами первичных учетных документов, использование которых является прерогативой предприятия. Таким образом, использование данных форм не является обязательным, но и не запрещено законом.

Вопрос

Законодательство и НПА РФ устанавливает обязанность составления сметы к договорам строительного подряда? 2.К каким если да? 3.Есть ли какие то требования к сметной документации, типовые формы (или она может быть составлена в произвольной форме)? 5. Если взять конкретный пример договор строительных ремонтных работ и договор капитального строительства то будет ли разные ответы на вопросы 1-4, и какая разница?

Ответ

Договор строительного подряда может заключаться сторонами на строительство или реконструкцию здания, сооружения или иного объекта недвижимости, входящего в состав предприятия (п. 2 ст. 132 ГК РФ), иного здания (в т. ч. жилого дома), сооружения или иного объекта недвижимости; на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом; на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. К работам по выполнению текущего ремонта здания нормы о договоре строительного подряда не применяются. В качестве существенных условий договора строительного подряда закон называет состав и содержание технической документации, а также условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ). Если стороны не согласуют эти условия, суд может признать договор незаключенным. Таким образом, во избежание рисков признания договора подряда незаключенным рекомендуется составить смету. Данное правило распространяется как на выполнения ремонтных работ так и капитального строительства. Закон не запрещает составить смету в свободной форме. В смете стороны договора строительного подряда определяют стоимость работ. Смета составляется в виде документа, который стороны подписывают и устанавливают в качестве приложения к договору. В нем указывается расчет сметной стоимости — суммы денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Данная сумма может включать в себя стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ; стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; прочие затраты. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов на приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещение других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом (п. 3.1 и 3.14 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Под технической документацией, как правило, понимают комплект документов, который включает в себя систему графических, расчетных и текстовых материалов, используемых при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте, а также в процессе эксплуатации зданий и сооружений, и который определяет тем самым объем, содержание работ и предъявляемые к ним требования.

В смете стороны договора строительного подряда определяют стоимость работ. Смета составляется в виде документа, который стороны подписывают и устанавливают в качестве приложения к договору. В нем указывается расчет сметной стоимости — суммы денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Данная сумма может включать в себя стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ; стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; прочие затраты. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов на приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещение других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом (п. 3.1 и 3.14 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть, что подрядчик обязан выполнить только часть работы, указанной в технической документации и смете. Если договор не будет содержать такой оговорки, подрядчик будет обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

Для составления технической документации и сметы стороны договора строительного подряда должны определить:

состав и содержание технической документации;
условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

В законе сказано, что договор строительного подряда обязательно должен содержать эти условия (п. 2 ст. 743 ГК РФ), а значит, они являются существенными.* Однако согласно позиции Высшего арбитражного суда РФ отсутствие таких положений в договоре не является безусловных условием признания его незаключенным, если у сторон не возникло разногласий о предмете договора (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Кроме того, отсутствие технической документации не является основанием и для отказа в оплате работ, фактически выполненных подрядчиком и принятых заказчиком (постановления ФАС Уральского округа от 3 сентября 2012 г. № Ф09-5794/12 по делу № А76-23981/2011, ФАС Поволжского округа от 5 июня 2012 г. по делу № А12-15740/2011).

Состав и содержание технической документации и сметы

Как правило, техническая документация включает в себя два вида документов:

проектную документацию (проект строительства, реконструкции, капитального ремонта);
рабочую документацию (часть технической документации, которая непосредственно предназначена для производства строительных работ).

При этом в технической документации стороны договора строительного подряда обычно указывают следующие данные:

место проведения строительных работ, градостроительные условия, краткую характеристика земельного участка;
объект проведения строительных работ, назначение и основные показатели объекта до проведения работ (например, по капитальному ремонту или реставрации): назначение, этажность, площадь застройки, общую площадь здания, строительный объем и т. д.;
вид строительства (капитальный ремонт, реконструкция, реставрация, техническое перевооружение и т. д.) с указанием в общих чертах всего комплекса работ. Например, «усиление фундаментов, стен, лестниц, перекрытий и покрытий здания», «реконструкция сценического пространства с учетом репертуарных особенностей театра» и т. д.;
перечень выполняемых работ. Стороны указывают все типы работ, которые будут проводиться при строительстве, например: проектно-изыскательские работы; разработка, согласование и утверждение проекта; обеспечение прохождения необходимых экспертиз и получение разрешений; поставка основного и вспомогательного оборудования; выполнение строительно-монтажных работ; выполнение пусконаладочных работ; техническое сопровождение строительства и сдача объекта в эксплуатацию; гарантийное техническое обслуживание и обучение персонала (например, если строится электростанция);
общие требования к строительству;
основные требования к строительству;
порядок ввода объекта в эксплуатацию;
другие необходимые для выполнения работы сведения.

В смете должен быть проведен расчет стоимости всех строительных работ. Стороны могут выбрать один из трех вариантов оплаты работ:

предоплата как всей работы в целом, так и постепенная (поэтапная);
рассрочка оплаты работы (ежемесячная, ежеквартальная) по мере ее выполнения;
единовременная в полном объеме оплата работ после их приемки заказчиком.

Поскольку договор строительного подряда заключается, как правило, на очень сложный комплекс работ, подрядчик может допустить ошибки в смете, которые могут привести к увеличению стоимости работы. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, заказчику необходимо включить в договор условие о том, что подобные ошибки не повлияют на изменение стоимости работы. Кроме того, в договоре стоит предусмотреть, что цена работы, заключенная в смете, включает в себя все издержки подрядчика, связанные с выполнением работ.

Пример формулировки условия договора строительного подряда о цене работы и смете

Нужно помнить о том, что в строительстве применяются индексы стоимости, которые могут со временем меняться. В договоре может быть определена цена работ, состоящая из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию

В договоре строительного подряда должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию. Заказчику может быть выгодно возложить эту обязанность на подрядчика, чтобы сэкономить свои время и силы. Однако составленную подрядчиком документацию, разумеется, необходимо будет тщательно проверить, чтобы убедиться, что она не противоречит интересам заказчика.

Пример формулировки условия договора строительного подряда об обязанности подрядчика разработать техническую документацию

Пример формулировки условия договора строительного подряда о требованиях к технической документации

Порядок внесения изменений в техническую документацию и смету

У сторон договора строительного подряда может возникнуть ситуация, когда техническую документацию потребуется изменить. Если такие изменения не превышают 10 процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ, заказчик вправе вносить их в техническую документацию по своей инициативе без согласия на то подрядчика (п. 1 ст. 744 ГК РФ).

Если изменения превышают такой объем, то внесение изменений в техническую документацию возможно только на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (п. 2 ст. 744 ГК РФ). Подробнее см. Как заказчику согласовать с подрядчиком проведение и оплату дополнительных строительных работ".