Доходный дом проект здания

Доходные дома Jet & Smart приносят 250 000 руб. чистой пассивной прибыли в месяц. Заселяемость 100% со второго месяца. Средняя доходность гостиницы — 19% годовых. На 4% выше коммерческой недвижимости.

Свой первый каркасный дом я построил в 2007 году. С тех пор мы возвели более 40 объектов по всей России!

Прежде чем приступить к проектированию, специалисты «Jet & Smart» внимательно изучают участок, уточняют все пожелания владельца. Они предлагают различные варианты одноэтажных и двухэтажных домов, помогая определиться, жилье какой планировки лучше всего построить для вашей семьи.

Затем архитектор компании разрабатывает 3D-визуализацию будущего дома. Она позволяет наглядно увидеть, что вы получите по завершению строительства, внести все необходимые корректировки.

Только после этого подписывается договор, утверждается подробная смета, график выполнения работ и поступления платежей.

Мы поможем оформить и согласовать разрешительную документацию на малоэтажное строительство. При необходимости окажем помощь в получении дополнительных разрешений: на подведение газо- и электроснабжения, подключение к водопроводу и центральным канализационным сетям.

Благодаря отработанным схемам мы можем быстро организовать межевание участков, поможем с присвоением почтового адреса и оформлением технического паспорта.

Продолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год. Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет. А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС. А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.

Краткая экономика проекта

Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры. Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать. Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.

Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.

Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.

Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.

Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.

Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год. при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%. Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.

Где найти участок?

Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой. Представляете, если такой дом появился, скажем, в Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия. Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.

А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.

Из чего строить?

Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.

Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.

Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.

Какой проект выбрать?

На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект. Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно. И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.

Есть ли спрос?

Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли. Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений? По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду. С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.

Инфраструктура и сервис

Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры. Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой. Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.

Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.

Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.

Правовая форма

Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов. Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется. Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота. Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.

Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.

Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.

Пострадаем гигантизмом

В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га. В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании. Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.

Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.

Доходный дом или попросту гостиница − бизнес, существующий ни одно столетие. Мировая глобализация только добавила актуальности гостиничному бизнесу. Сделала его с одной стороны универсальным, а с другой – разнообразным. Экономическая, политическая и культурная интеграции расширили возможности гостиничного дела. Бизнес на доходных домах приобрел различные формы и концепции. Существуют малые и крупные формы гостиничной сферы.

Помимо классической формы доходного дома, теперь есть мобильные мини гостиницы, креативные отели, хостелы, таунхаусы и многое другое. У доходного дома теперь много названий, но суть остается прежней – оказание услуг по проживанию или сдача жилой площади в аренду. В наше время деятельность по оказанию гостиничных услуг является целой индустрией. Доходность в этой сфере зависит от многих факторов: от сезона и от места расположения, классности и прочее.

Стабильный доход – особенность гостиничного бизнеса

Мировой опыт показывает, что отели категории «три звезды» окупаются в среднем семь-десять лет. Четырех и пятизвездочные гостиницы вернут вложенные в них средств в течение 15-20 лет. Эксклюзивные и неординарные гостиничные проекты могут достигать окупаемости более чем через 20 лет.

Но отельный бизнес – это один из наиболее стабильных бизнесов и рентабельность его может достигать 80%. А преимущество, например, мини-отелей в том, что можно обойтись без привлечения сторонних инвестиций.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом ? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.

Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитных или ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.

Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.

Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде. Единственная трудность — договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.

Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа − 60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц — 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно.

Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья

Такой бизнес требует всесторонней легализации. Будь то построенный вами дом или готовый купленный (взятый в аренду). Во-первых, легализация избавит вас от проблем на законодательном поле, а во-вторых, защитит вас от недобросовестных клиентов.

Сдавая квартиры нелегально, вы рискуете остаться беззащитными перед воровством или вандализмом квартирантов. Заявить о краже или порче имущества в полицию вы уже не сможете, так как сдавали жилплощадь в аренду нелегально. И, следовательно, возместить убыток законным путем у вас не получится.

Прибыль в Москве и провинции

Исходя из места расположения доходного дома, выбирают и его формат. Будут ли это квартиры-студии или малобюджетный хостел, подскажет маркетинговое исследование рынка аренды жилых площадей данного региона (района). Например, в Москве хорошо сдаются в наем квартиры-студии. Если вы оборудуете в доме квартиры в среднем по 15-20 квадратных метров (пускай всего 12 квартир). То совокупная стоимость их аренды может оказаться много выше, чем стандартно спланированные площади эконом класса.

Вариант хостелов стоит рассматривать, если вы рассчитываете на туристический сегмент. Здесь также немаловажно размещение такого доходного дома, предпочтительны исторические центры. Но пригороды с хорошей транспортной развязкой тоже приемлемы. Тем более, что хостелы проще с точки зрения легализации, для его открытия не нужно разрешение. Жилищный кодекс единственное, что запрещает − это размещение мини-отелей в подвальных или цокольных этажах. Не принципиален для хостела отдельный вход, потому его можно организовать на площади обычной квартиры.

Но доходные дома-хостелы уже по сути мини-гостиницы. Поэтому требуют обслуживающий персонал круглосуточно (уборка, прием звонков, контроль, ночные заселения и прочее).

По расчетам специалистов при открытии хостела на 15-20 номеров покупка здания обойдется 4-5 млн. руб. Ремонт, меблировка и оборудование номеров, ресепшена – 1,5- 2 млн.руб. Если понадобится перепланировка – еще миллиона полтора рублей. Если будет 100-процентная заполняемость, то при плате за место 800-2000 руб. в месяц можно получать более 100 000 рублей. Пускай половина уйдет на зарплату персоналу и коммунальные услуги. В чистый доход пойдет 50 тысяч рублей за месяц. И окупаемость такого проекта 3-5 лет.

В целом, все рассчитав, вполне реально и перспективно осуществить проект " Доходный дом. Москва ", как наиболее привлекательный город в плане реализации такого бизнес-плана, предлагает достаточно способов. Здесь доходный дом можно обустроить:

в приобретенном доме, перестроив его;
в арендованном здании, перепланировав площади под квартиры-студии;
построить свое здание на земельном участке;
открыть хостел в доме (квартире).

Цена на аренду недвижимости в провинции и в Москве значительно отличаются. Московская аренда иногда выше по стоимости на 150-200 процентов по сравнению с другими регионами. И поток клиентов конечно выше. Здесь играет роль туризм и трудовая миграция. Но зато в провинции вложения меньше и часто бизнес на аренде жилья более конкурентоспособен. А схемы работы доходного дома одинаково эффективны как в столице, так и в периферийных городах.

Примеры реальных успешных проектов

Бизнесмен Карина Соколова приобрела однушку за 2,5 млн. рублей (вторичный рынок, Подмосковье). Стандартное жилье поначалу сдавалось за 22 тыс. рублей, что покрывало кредитный заем. Но после перепланировки жилой площади на две «студии», только одна квартира начала приносить 17 тыс. рублей. По итогу: ипотека погашается и прибыль около 10 тыс. рублей в месяц.

Из реально существующих примеров показателен хостел Михаила Александрова в Краснодаре, где плата за место в номере от 600 до 1,8 тыс. руб. В хостеле 80 спальных мест. При среднемесячной выручке 810 тыс. руб., оплате за коммунальные услуги 200 тыс. и зарплату персонала 130 тыс. рублей, прибыль – 300 000 рублей. Что составляет 30 процентов рентабельности.

Строительство доходного дома

При возведении здания под доходный дом следует учесть такие факторы, как цена строительства и правильное место. Стоимость самостоятельной постройки дома может достигать 9-10 млн руб. Поэтому нужно хорошо обдумать и просчитать перспективы такого вложения. Потому что, только выбор невыгодной локации доходного дома убьет бизнес на корню.

С другой стороны, вам не придется заниматься неудобной перепланировкой и приспособлением помещений под определенные нужды. Не потребуется согласований с соседями, если понадобятся дополнительные пристройки, перепланировки и прочее.

Типовой бизнес-план строительства доходного дома

При составлении бизнес-проекта «Доходный дом» учитываются следующие важные факторы, которые будут влиять на успешность его реализации:

концепция отеля с четким определением клиентуры;
местоположение и исследование рынка гостиничных услуг данного района (региона);
дизайн здания и номеров, площадь и планировка (исходя из назначения), наличие удобств;
возможности оснащения техникой и присутствие современных средств связи, наличие подъездных путей и предприятий общепита;
способы предоставления дополнительных услуг;
каналы продаж гостиничной услуги.

И, конечно же, основную и главную часть бизнес-плана составят финансовые затраты на расчеты для осуществления проекта.

Примерные минимальные расчеты таковы:

регистрация предприятия, разрешительная документация − от 150 тыс. рублей;
стоимость земельного участка − от 1,5 млн. руб.;
строительство дома − от 2 млн.;
инфраструктура и коммуникации с документами − от 300 тыс. руб.;
дизайн, оснащение, меблировка и прочее − от 900 тыс. руб.;
другие текущие траты − около 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет почти 5 млн. руб.

Цены в регионах значительно разнятся. В Москве или престижном пригороде стоимость некоторых позиций значительно увеличивается.

10 основных проблем, которые могут повлечь потерю инвестиций

Из опыта и по утверждению спецов отельного бизнеса существует ряд ошибок, которые довольно типичны для начинающих. Вот чего следует избегать.

Малый масштаб хостела

Мест должно быть более 10, лучше сразу 15;

Неправильная планировка

Выбирайте здание сразу под планировку, а не наоборот;

Невнятный бизнес-план

. или его отсутствие ввиду плохого понимания принципов работы хостела или доходного дома;

Неверно выбранный потенциальный клиент

. отсюда и профиль доходного дома;

Плохо подобранный персонал

отсутствие элементарного профессионализма и дисциплины;

Отсутствие инфраструктуры

. вокруг доходного дома;

Несогласованные перепланировки

Несогласованные (в случае аренды) с хозяевами здания перепланировки и изменения;

Неверно подобранный район для размещения хостела или мини-отеля

т.е. шумный, криминогенный и прочее;

Плохое владение законодательной базой

. и изменениями в ней;

Продвижение своей услуги не на должном уровне

Посредники «съедят» добрый процент прибыли, отсутствие эффективной рекламы.